物業(yè)說辭109問交房時和交房后.docx

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1、物業(yè)說辭109問交房時和交房后 一、物業(yè)收費類 1、為什么物業(yè)公司一次性收取半年/一年的物業(yè)服務費？ 答：由于本小區(qū)客戶群特點，大局部業(yè)主事務繁忙，因此可 能出現(xiàn)物業(yè)服務費交費不及時的現(xiàn)象；而我們也會將大局部 精力用于催繳費用上（因為物業(yè)管理費是保證物業(yè)公司正常 運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面 的服務質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司可將全部 精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。 2、從什么時間開始計收我的物業(yè)服務費？ 答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開 始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商 發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書

2、”上標明的交房時間的次月開始計 收物業(yè)管理費。 3、以什么面積收取物業(yè)服務費？ 答：房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為 準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理 費。 4、入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執(zhí)行。 5、入住時應該簽訂什么協(xié)議或文件？ 答：入住時您應簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī) 約》、《樓宇查驗表》、《業(yè)主信息登記表》、等資料。 6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費都花在什么地方了？ 答：物業(yè)管理費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設施設備（電梯、消 防監(jiān)控、供水供電設備）的日常養(yǎng)護、維修及公共清潔衛(wèi)生 和環(huán)境

3、綠化的維護等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布 一次物業(yè)管理公司對本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時您可以 詳細了解物業(yè)管理費是如何花銷的。 7、業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。 因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人48、別的小區(qū)物業(yè)管理服務費只有0.6元/平方米/月，我 們小區(qū)為什么收費那么高？ 答：（1）從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度 來講都優(yōu)于其他小區(qū)。 （2）管理服務費是通過科學測算后，根據(jù)日常開支情況 進行定位的，符合物業(yè)管理收費的“以支定收”原那么。 49、物業(yè)公司所提供的服務配套有哪些？使用流程

4、是怎樣 的？ 答：物業(yè)公司除提供《前期物業(yè)服務協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管 理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之 有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內(nèi)容及服務收 費標準信息。 50、業(yè)主委員會何時成立？有哪些責任與義務？ 答：依據(jù)《物業(yè)管理條例》，符合業(yè)主委員會成立條件的居 住小區(qū)，應當設立業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會應履行以下職責： 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務 合同； 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督臨時管理規(guī)約的實施； 主大會賦予的其他職責。 5

5、1、請告訴你們的工作時間好嗎？ 答：每天24小時均有專人值班和接聽 ，隨時提供服務。客服 ：66666666c 52、寵物飼養(yǎng)的假設干問題？ 答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物（如獵 狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相 關部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關部 門辦理手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資 料。業(yè)主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區(qū)域 內(nèi)排放的糞便。 53、我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報修？ 答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、 證件編號，可以直接到物業(yè)客戶服務部投訴，也可用 、 書信函件的形

6、式進行投訴。我們將進行調(diào)查、核實并及時向 閣下反應處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報修后，維修人 員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成 本價格收取適當費用，維修之前，請您在維修工作單中維修 報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署 維修意見。倘假設業(yè)戶對維修服務結果存有異議或意見，請在 維修工作單上予以說明或向物業(yè)客服部進行投訴。物業(yè)管理 圈。 54：我們的信件等郵件怎么接收？ 答：普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱。 55、為什么填寫《業(yè)主聯(lián)系信息登記表》，如何保密？ 答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我 們更好的為業(yè)主提供有針對性的個性化服務，

7、如當業(yè)主不 在，而家中出緊急狀況時，物業(yè)管理公司可通過您所提供的 緊急情況下的聯(lián)絡號碼與您及時聯(lián)絡，使您及時得以處理使 損失降到最低。 對于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個人資料我處均有專人管理，并 建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準方可查 閱。 56、我家里跑水了，物業(yè)應負什么責任？ 答：物業(yè)公司以提供物業(yè)管理服務業(yè)務為宗旨。公司所應履 行的、承當?shù)呢熑巍⑾碛械臋嗬伞杜R時管理規(guī)約》賦予 并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關契約 的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應承當相應的責任，反之，那么不 應承當事故責任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實 驗，目的是以免將來給自己帶來不必

8、要的麻煩。 57、物業(yè)是否對噪音施工有限制？ 答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理 協(xié)議執(zhí)行。 58、如業(yè)主在驗房時，對房屋內(nèi)各項指標存在異議，業(yè)主 可否不收房？ 答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業(yè)主 已可以接收所購單元，如存在缺乏，雙方應簽署收樓的書面 備忘錄并約定修復時間，由開發(fā)商整改小組負責解決，且房 屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以 并不影響房屋的交付。 59、電梯運行噪音問題？ 答：電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準的規(guī)定范圍之內(nèi)， 不會超標。 60、底層的屋頂清潔如何管理？ 答：物業(yè)公司首先會制定定期清潔的工作計劃，

9、安排保潔人 員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向 室外屋頂扔雜物。 61、物業(yè)工程維修承諾多長時間到位？ 答：接到報修后30分鐘內(nèi)到位。 62、物業(yè)公司何時正式工作？ 答：物業(yè)公司在簽訂《前期物業(yè)服務合同》后即展開物業(yè)前 期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務。 63、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？ 答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設計圖 紙等原件及復印件，且復印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)服 務中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應的費用（如施工人員的 出入證等）。 64、自來水水質(zhì)如何保證？ 答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應到各

10、業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴格的檢驗。 65、 出租車可否直接進入小區(qū)大門內(nèi)？ 答：可以。 （網(wǎng)絡配圖）三、工程類 66、物業(yè)工程部的工作是什么？ 答：物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共 設施設備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應； 物業(yè)管理圈微信公眾號。制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提 供室內(nèi)有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務， 平時工程的維修報修工作等。 67、什么是住宅的共用部位、共用設施設備？ 答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共 用設施設備（如上下水管線等）、主體結構、承重部位、樓梯 間、電梯大廳、電梯、各設備房、

11、消防監(jiān)控等設施設備，小 區(qū)道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。 68、業(yè)主或物業(yè)公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設施設備? 答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務合同約定, 從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。 69、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？ 答：（1）大修工程是指需牽動或拆換局部主體構件或設備，但不需要全部撤除的工程； （2）中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規(guī)模的工程； （3）小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常 養(yǎng)護工程。 70、小修費和公共設施維修費的區(qū)別？ 答：小修費用

12、是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修 （材料需自備）。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用，用途是不同的。 71、戶內(nèi)結構是否可以改動？ 答：戶內(nèi)隔離墻（12CM以下的）原那么上在不影響房屋結構 及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。 72、對講機、配電箱、寬頻、 接口、電視插口？ 答：不可私自移動，如需改動需到小區(qū)客戶服務中心申請， 由原安裝單位進行改動，否那么不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣 管道改動那么需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人 施工。 73、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里 面？ 答：煤氣管道原那么上不可以更改，如需更改，先

13、要報煤氣公 司審批并由煤氣公司施工。倘假設煤氣公司確定滿足通風的情 況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。 74、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多 久？ 答：根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理方法》等相關規(guī)定，房屋主體 和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具 體見收樓時開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》。 75、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會 影響住戶？ 答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情 況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜 晚），不會影響住戶使用電梯。 76、物業(yè)公司是否替業(yè)主驗過房？ 答：物業(yè)公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發(fā)

14、商提 出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進行整改。另外物業(yè)管 理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您 把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進度安 排，戶內(nèi)可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查， 我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。 77、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？ 答：小區(qū)房屋是按照國家的有關規(guī)范設計的，樓板和墻壁厚 度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。 78、廚房處是否做防水？ 答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防 水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水 處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人

15、員對該處進行 防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進行防水施工， 但產(chǎn)生的費用必須由您來支付。 79、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業(yè)服務中心。 80、可否安裝太陽能熱水器? 答：由于物業(yè)原有設計不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水器之需 求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。 81、哪些公共面積可分攤？ 答：公共面積分攤多少，是購房人普遍關心的一個問題。目 前調(diào)整這方面法律關系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開 始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么 （試行）》。根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的分攤面 積以供用戶參考。 公用建筑面積分攤的原那么為：

16、（1）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商 品房應分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套 套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 （2）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各 套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的 各套商品房分攤。屢次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤 系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公 用建筑面積之和。 （3）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建 筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功 能。 可分攤的公用建筑面積： （1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電 （樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、

17、消防 控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配） 電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋 爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其 他功能上為該建筑服務的專用設備用房； （2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山 墻）墻體水平投影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間： （1）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機 動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用 空間； （2）售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的 非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫 明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷（預）售 商品房時，

18、在銷（預）合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房 銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區(qū) 局部竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計 算，因分攤的局部公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣 工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管 理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面 積，在建設小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測 的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積 減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓 門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不 參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建 筑面積亦不被其他樓

19、層或樓門分攤。 82、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責任單位？ 答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原那么是：“誰開發(fā)、誰負 責”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化“原 那么。重點解決影響住宅結構平安和嚴重影響使用功能的問 題。這就明確規(guī)定，承當住宅開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 是解決住宅質(zhì)量問題的第一責任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問 題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應積極、主動地設法解決住 宅的質(zhì)量問題。 83、新建住宅交付使用必須到達什么要求？ 答：（1）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水 的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準。 （2）住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供 電網(wǎng)絡，不使

20、用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。 （3）住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排 放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主 管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后， 可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。 （4）住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián)。 84、公共部位可以隨意占用嗎？ 答：根據(jù)建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理 方法》的有關規(guī)定，產(chǎn)權人和使用人不得擅自占用公共場地 和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部 門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要 求恢復原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物

21、 業(yè)公司會及時勸阻，防止影響您的正常使用。 85、裝修時需要辦理哪些手續(xù)？ 答：大致流程為：到服務中心領取裝修申請表填寫，然后提 供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復印件、房屋裝修設計 圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審， 經(jīng)批準后方可入場進行裝修。 提出申請?zhí)峤皇┕D紙及方案物業(yè)審批（3個工作日） 交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報 驗退裝修施工證及證件押金。 86、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請？為什么要收裝修保 證金？ 答：《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋 的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理圈微信公眾號。 物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝

22、飾裝修中的禁止行為和考前須知告知業(yè)主。國家有關法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用 部位兩個方面。 對于共有部位，單個業(yè)主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑 物平安使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管 理，否那么等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以 改正，也給業(yè)主平安帶來威脅。 實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結 構，不考慮他人生活的方便、平安，不顧及對建筑物，設施 設備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的保護，造成他人生命、健 康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違 規(guī)行為，用裝修保證金來制約。 87、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結構？物業(yè)管理公司 是否有

23、權對外觀局部（陽臺、窗戶等）進行統(tǒng)一規(guī)劃？ 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》相關規(guī)定，嚴禁擅 自更改房屋結構。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要, 88、 要, 88、 物管有權對外觀局部進行統(tǒng)一規(guī)劃。 收樓后是否統(tǒng)一時間準許業(yè)主裝修? 答: 00, 統(tǒng)一安排裝修，原那么上的安排為：白天8： 00-18： 晚上和節(jié)假日不允許噪音施工，具體在《裝修手冊》里 會有詳細的說明。 89、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些考前須知? 答：業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝 修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本 費，相關的費用可由裝修公司代交。

24、業(yè)主進行二次裝修時需 要提出裝修申請、簽署相關協(xié)議文本、交納相關費用和得到 管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理 處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。 90、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內(nèi)的墻可以 拆嗎？ 員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每 個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公 司的正常運作。 8、裝修需交哪些費用？ 答：A、裝修押金：元（局部省市規(guī)定不能收）； B、裝修垃圾清運費：元/平方； C、出入證工本費：元/個。 9、為什么要交專項維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣 的？ 答：根據(jù)國家《物業(yè)管理條例

25、》及當?shù)赜嘘P物業(yè)維修資金之 相關規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品 住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單 位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保 修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管 理企業(yè)提出年度財務預算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。維修 資金缺乏時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面 積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管 理。 10、自行車車停放收費嗎？ 答：不收費。 11、車輛的停放費用都有什么？ 答：車位及其有償使用管理服務費用： A、租用車位：租金和物業(yè)服務費； B、專有車位：物業(yè)服務費；

26、C、公共車位：收占地費。 12、有線電視的繳費方式？ 答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線 電視營業(yè)廳辦理相關手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費及收 視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標 準為準。 答：根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦 法》第三章之相關規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況 審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。 91、衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 答：業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試 驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造 成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù) 《物權法》第六章“業(yè)主

27、的建筑物區(qū)分所有權”第七十一條 規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權益。 92、如果業(yè)主裝修時鋪設木地板，是否會影響屋門的開關？ 答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為2 — 3公分。這樣將不會影響到屋門的開關。 93、我想把室內(nèi)的對講（暖氣、 接口、燃氣報警器、 緊急求助報警器）移一移，可不可以？ 答：建議業(yè)主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區(qū)的 整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位（暖氣和燃氣系統(tǒng)按 國家有關規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應提醒住戶 改動后有可能影響使用效果）。 94、是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改？ 答：根據(jù)建設部110號文件，我們

28、已在《裝修管理手冊》中 詳列了一些關于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結構、采暖 系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結構可酌情進行改 動。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內(nèi) 承重及非承重結構墻，具體方案請您需報裝修部審批。 95、裝修垃圾如何清運？ 答：物業(yè)負責將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您 需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后， 堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區(qū)域；關 于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規(guī)定 的時間。 96、可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔 進下水道造成堵塞，我該負責嗎？ 答：根據(jù)中華人民共

29、和國建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾 裝修管理方法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣 管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝 修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、 物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償；屬于 裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！?97、裝修都需要什么圖？ 答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng) 圖、平面圖，假設上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 98、想把室外局部設施拆了，行不行（涉及外立面拆改 的）？ 答：2003年5月1日，建設部頒發(fā)的110號文中規(guī)定，房 屋外立面一律不得拆改。 99、業(yè)主

30、聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？ （包括自裝）答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一 定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道 關，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝 修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結 果（最低限度要求業(yè)主寫承諾書）。 100 .業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進場嗎? 答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項 均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員 證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產(chǎn)生的垃圾及 時清離小區(qū)。（涉及消防平安問題要配備滅火器）特別提 醒：裝修地板、鋪地磚時

31、可能因您的不注意，而對管道施工 破壞造成跑水，浸水事故。 101 .裝修人員可以在我家住嗎？ 答：為了業(yè)主和小區(qū)的平安，裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。 102、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試 驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝 一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝 修后要求裝修商重做防水。 103、陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？ 答：不可以。根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修 管理方法》第二章第六條第二款之相關規(guī)定，改變住宅外立 面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準，因此，陽 臺、窗戶

32、等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批 準，104、業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎？ 答：不可以改造。 五、平安保衛(wèi)類 105、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已 收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？ 答：物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內(nèi)容和 服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現(xiàn) 場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安 機關調(diào)查取證。 物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行 巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承當相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了 責任。 出于對業(yè)主平安負責，盡可能

33、提高保衛(wèi)服務工作標準的考 慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方 案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi) 服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減 少損失。 106、裝修期間如何控制人員出入？ 答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道 出入。 107、°小區(qū)有何措施保護住戶平安? 答：首先，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防 越系統(tǒng)，小區(qū)樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通 道、停車場、室外局部區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接 物業(yè)保安監(jiān)控中心；次邏次防8.: 其巡再全10答 次邏次防8.: 其巡再全10答 ,

34、在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、,在重點部位重點監(jiān)控； ,物業(yè)公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安 范措施，人防、技術防范有效結合。 陽臺如何防盜？業(yè)主是否可以自行安裝防護欄？ 不可以。小區(qū)內(nèi)禁止安裝防盜網(wǎng)，第一影響房屋外觀、 第二封閉消防通道。按《物業(yè)管理條例》和《消防法》均不 允許。而我們小區(qū)平安防范措施是非常完善的： （1）對講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設置 （戶內(nèi)）訪客對講機，確保平安私密的居住品質(zhì)。 （2）監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門，各電梯轎箱， 各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監(jiān)控，為業(yè) 主生活筑起嚴密的平安防線。 除以上安防系統(tǒng)外

35、，我小區(qū)安管員24小時巡邏執(zhí)勤， 以確保平安無事故發(fā)生。 109、怎樣防止小商小販進入？ 答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通 過后方可進入小區(qū)。 13、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物 業(yè)是否有權掐斷住戶的水、電供應？ 答：物業(yè)管理公司沒有權力限制業(yè)主的水、電供應；但有權 暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費， 那么要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的 損失。 14、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，可以不交物業(yè)費嗎? 答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格 的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務的，是物業(yè)公司用 于保證和維

36、護小區(qū)物業(yè)服務正常運行的根本。物業(yè)公司可以 幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關部門反映 投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。 15、有的業(yè)主不交物業(yè)費，這對我有影響嗎？ 答：有影響。因為物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管 理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司 的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益， 也就是影響了您的利益。 16、物業(yè)服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯 費用，低層住戶也要交電梯費嗎？ 答：物業(yè)服務費包括：管理服務人員的工資、社會保險和按 規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常 運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)

37、域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū) 域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)公司辦 公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用 設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 高層住宅電梯費用是包含在物業(yè)服務費里面的；最低樓層住 戶也要交納電梯費用；業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物 業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應該按什么 標準收??？ 答：包含在物業(yè)服務費用里面。 18、 收樓時還有許多配套設施, （例如：周邊綠化、車 庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務費? 答：原那么上是要全額繳交的。 19、裝修時為

38、什么要交裝修保證金？是按哪些相關標準收 ?。? 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》第一條和物業(yè)公司 在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的 方式來約定裝修行為。以到達平安施工的目的。具體的收取 標準以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》約定的 金額為準。 20、裝修時所產(chǎn)生的垃圾清運費是按什么標準收??？ 答：裝修垃圾清運費是按市場調(diào)節(jié)價收取的，清運費標準由 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。 21、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)費？ 答：是的，要繳納物業(yè)費。因為在法律意義上來講，該單元 的所有權已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理

39、公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務（比方設施 設備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業(yè)費 的。 22、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？ 答：嚴格來講是交納場地管理服務費。物業(yè)公司要對車庫或 車位進行清潔和維護。 23、物業(yè)費如何收繳？其收費標準及收費方式？ 答：在業(yè)主入伙時預收一年的物業(yè)費，符合建設部《物業(yè)服 務收費管理方法》第十九條和而此收費已經(jīng)在《前期物業(yè)服 務協(xié)議》中約定。 24、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否 額外收費？ 答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保 證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬 定。其

40、保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大 修那么需動用維修資金。 25、物業(yè)費是怎樣計算出來的，測算標準是什么? 答：是依據(jù)國家《前期物業(yè)服務合同》、當?shù)赜嘘P物業(yè)管理 服務收費方法所約定之物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務質(zhì)量要求而 定出管理費收費標準，其測算標準除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考 當?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相 匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終 批核確定。 26、為什么物業(yè)費會這么高，是不是日后會隨時變動？ 答：小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調(diào) 整。 27、為什么買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費？ 答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提

41、供車輛停放之便利，但由于車 位產(chǎn)權歸屬因素，其他人士假設以租用形式使用，因此需要交 納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。 28、這里的水、電、煤氣費定價是多少？ 答：物業(yè)管理公司將嚴格按照當?shù)卣嘘P水、電、煤氣費 定價標準執(zhí)行。 29、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？ 答：《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。保安服務內(nèi)容不包含對住 戶室內(nèi)財產(chǎn)的平安保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于 維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、 財、物予以管理。只要保安服務到達規(guī)定的要求，物業(yè)公司 就沒有法律責任。 30、房屋

42、未裝修，入住前是否要交納物業(yè)費？ 答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管 理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務。物業(yè)公司并不是為 一個或幾個業(yè)主服務，而是為整個小區(qū)提供服務，物業(yè)管理 公司與業(yè)主的合同關系是一對整體業(yè)主的合同關系。物業(yè)管 理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必 須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè) 主不交物業(yè)管理費，必然導致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公 司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導致全體業(yè)主 的共同利益受損。 31、不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？ 答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工 后無違

43、規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況那么 予以退還。 (網(wǎng)絡配圖) 二、物業(yè)服務類 32、物管服務包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊給客戶？ 答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費以后，需要按照有關 政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務內(nèi)容提供服務，主要包括： (1)房屋共用部位的維護和管理；(2)房屋共用設施設備運行的維護和管理； (3)檔案資料的管理；(4)環(huán)境衛(wèi)生的管理； (5)秩序的維護；（6）交通秩序與車輛停放的管理； （7）房屋裝飾裝修的管理；（8）小區(qū)綠化、景觀的管理； （9）各類工程報修并記錄；（10）專人值班、專人接聽 的服務； （11）對外事務管理。 物管公

44、司向業(yè)主提供《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管 理規(guī)約》與《業(yè)業(yè)手冊》和《房屋裝飾裝修服務協(xié)議》等文 件資料。 33、物業(yè)客戶服務部是干什么的？ 答：負責客服工作的籌劃；負責入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理 及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的 受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進行客戶 走訪和回訪；便民服務的組織與開展；顧客意思的征詢與反 饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員 行為的規(guī)范與管理；物業(yè)服務費的催繳工作。 34、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？ 答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題， 而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企

45、業(yè)之間的法律問題，二 者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合 同的行為，要承當違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當 與建設單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 35、如果房屋出租，物業(yè)費由誰繳納？ 答：房屋出租時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè) 主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費，從其 約定，業(yè)主負連帶繳納責任。 36、草坪或其他植物會定期整修嗎？ 答：會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。 37、房屋有問題找哪個部門？ 答：可以找物業(yè)服務中心，由物業(yè)服務中心受理后根據(jù)《住 宅質(zhì)量保證書》的約定與開發(fā)商聯(lián)系履行有關房屋保修義 務。 38、高層住戶水壓不

46、夠怎么辦？ 答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴，也可以向 所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關部門進行情況 說明及報修。 39、物業(yè)公司是否提供周到的家政服務？ 答：根據(jù)物業(yè)管理公司自身條件而定，詳情可在入戶時咨詢 物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償服務公示欄。 40、業(yè)主問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？ ” 答：因為房屋是業(yè)主花費大量收入買來的最有價值的商品, 也是業(yè)主財富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質(zhì)量, 建議業(yè)主聘請有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完 畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法得到保修，同時浪費錢財。 41、業(yè)主問：“裝修時，搬運裝修材料，是否可以

47、使用電 梯？ ” 答：可以使用電梯，但為了保護好全體業(yè)戶的利益，對于大 件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運河砂、水泥時必 須做好電梯內(nèi)地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電 梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi) 生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。 42、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？ 答：對于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶 內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做 好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點內(nèi)。 43、業(yè)主逾期收樓要承當哪方面的責任? 答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個 人原因而不能按期收房的，那么業(yè)主需承當以下責任： 1、

48、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其 將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風險也將轉 由業(yè)主承當。 2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè) 主共同分攤的費用（加壓費、電梯費等），等相關費用并不 因業(yè)主不收樓而免除。 44、小區(qū)以后是否會實行人車分流？ 答：小區(qū)不會實行人車分流，因為面積較小。 45、車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟 失，物業(yè)管理公司應該承當什么樣的責任？ 答：車主享有車輛停放，及對物業(yè)人員服務態(tài)度的投訴權利 等。至于車輛喪失的賠償問題，要看具體原因，如果物業(yè)公司 管理人員履行了正常的平安防范義務，不存在失職情形，業(yè) 主不能要求物業(yè)公司承當賠償責任。如果物業(yè)公司有明顯的 失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關系，那么物 管有可能要承當一定的賠償責任。 46、物業(yè)公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設廣告牌？ 答：可以做一些公益性的宣傳，同時，根據(jù)物業(yè)服務合同約定, 經(jīng)營性的廣告所得，用于補貼物業(yè)管理費的缺乏，剩余的用 于補充專項維修資金。 47、小區(qū)內(nèi)的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理 服務費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承當？ 答：公用設施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費 中。