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1、土地征用與房屋拆遷管理法律制度,資料建設部2002年18月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識薄、形象工程多上面。另據(jù)建設部統(tǒng)計，2002年17月份，全國因房屋拆除引發(fā)三級以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。,2012年11月21日下午，位于浙江溫嶺火車站前未開通的大道上，四間樓房巍然矗立在路中間，其中兩間還住著居民。盡管路還沒有正式開通，但是有一些車輛經(jīng)過，都得繞著房子通行。據(jù)了解，中間兩間為同一戶人家，屬溫嶺市大溪鎮(zhèn)下洋張村。有兩間住
2、戶已同意拆遷，考慮中間兩間住戶安全，遂沒有全部拆除。據(jù)附近居民稱，住戶因補貼的錢未能達到他們的要求，沒有簽署拆遷同意書。,案例 重慶“史上最牛釘子戶” （4年） （曝光在2007年3月全國“兩會”圓滿結(jié)束并通過了物權法）,唐福珍因拆遷自焚事件（200911）,自焚當天 房子即被拆除,上海最牛釘子戶,南寧最牛釘子戶,中國最貴釘子戶（深圳）：1997年120萬建，2007年獲賠1258萬后開始搬家 ，據(jù)說最后拿到1700萬（建筑面積779.81平方米，補償標準達1.6萬元/平方米）,廣州釘子戶,北京（海淀）釘子戶,華盛頓的釘子戶,物權法對房屋拆遷的影響,中華人民共和國物權法已由中華人民共和國第十屆
3、全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。作為第一部有“拆遷”二字的法律，不僅彌補了房屋拆遷制度沒有法律層面上直接規(guī)定的缺陷，而且在十個重要原則上給拆遷制度定了調(diào)，其影響已經(jīng)并正在顯現(xiàn)。 物權法明確了法律對被拆遷人私有物權實行保護，對拆遷中侵害被拆遷人物權的行為進行了禁止，強調(diào)要確保被征收人（拆遷人）的社會保障和居住條件，因而增大了拆遷實施難度。,教學目的,了解土地征用與房屋拆遷管理法律制度的發(fā)展概況； 熟悉土地征用與城市房屋拆遷的概念與原則； 掌握土地征用的審批權限、土地征用的補償標準、城市房屋拆遷的方式； 重點掌握土地征用與城市房屋拆遷的程序、補償
4、和安置的有關規(guī)定。,5.1 土地征用,無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是其他項目的建設，首先解決土地使用權問題。 土地征用和房屋拆遷是土地使用者在獲得土地使用權的過程中經(jīng)常遇到的問題，也是房地產(chǎn)管理立法必須解決的問題。,？,一、土地征用,土地征用是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權限批準，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男姓袨椤?特征： 法律關系主體雙方是特定的，征用方是國家，被征用方是所征土地使用者，即農(nóng)民集體； 強制性； 補償性； 土地所有權轉(zhuǎn)移。,申請用地 受理申請并審查有關文件 審批用地 征地實施 簽發(fā)用地證書 征地批準后的實施管理 辦
5、理土地使用證,二、 土地征用程序及審批權限,建設單位持經(jīng)批準的設計任務書或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地，同時填寫建設用地申請表，并附下列材料： （1）建設單位依法設立的有關證明； （2）項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件； （3）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告； （4）初步設計或者其他有關材料； （5）建設項目總平面布置圖； （6）占有耕地的，提出補充耕地方案； （7）建設項目位于地質(zhì)災害地區(qū)的，應提供地質(zhì)災害危險性評估報告； （8）提供地價評估報告。,土地征用程序-申請用地
6、,經(jīng)批準的建設用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實施。 （1）征地公告。公告的內(nèi)容包括：批準征地的機關、文號、土地用途、范圍、面積、征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補償?shù)钠谙薜龋?（2）支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費； （3）安置農(nóng)業(yè)人口； （4）征收用地單位的費稅； （5）協(xié)調(diào)征地爭議。,土地征用程序-征地實施,土地管理法第四十五條明確規(guī)定，因建設需要征用屬于集體所有的土地的，必須按以下批準權限，由省級以上人民政府批準，并對兩級政府的征地審批權限作了明確的劃分： （1）征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院批準。 （2）征用基本農(nóng)
7、田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。,土地征用審批權限,三、土地征用的補償,我國土地管理法第四十七條明確規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。” 1、 征地補償費 征地補償費是國家建設征用土地時，為補償被征地單位所受的損失而向其支付的款項。一般包括土地補償費、地上附著物和青苗的補償費以及新菜地開發(fā)建設基金。 說明:我國的征地補償費實質(zhì)上是對農(nóng)民在被征用之土地上長期投資、投工的補償，而非土地的價格；而在那些實行土地私有制的國家，征用土地補償?shù)幕緝?nèi)容是地價補償。對于確定補償數(shù)額的依據(jù)各國不盡相同，一般是按土地的市
8、場價格來計算，也有的國家是按法定標準來確定。我國屬于后者，即按法定標準來確定。,征地補償費是根據(jù)被征用土地的原用途按照法定標準來確定的： 1、土地補償費：根據(jù)土地管理法第四十七條的規(guī)定： 征用耕地的，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍10倍； 征用其他土地的，按照各省、自治區(qū)、直轄市確定的標準執(zhí)行。 （其他非耕地2畝折算為1畝，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外，市區(qū)內(nèi)的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由市人民政府統(tǒng)一確定；市區(qū)外的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定；經(jīng)縣級以上人民政府劃定的菜地、糧食制種地、專用魚池被征用前3年平均年產(chǎn)值按耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1.2
9、倍到1.5倍計算）重慶市征地補償安置辦法,四、征地補償費的標準,按省、自治區(qū)、直轄市確定的標準執(zhí)行。 地上建筑物補償以集體土地使用權證和農(nóng)村房屋所有權證登記的合法面積為準計算，構(gòu)筑物按實計算。青苗補償按征地時實際種植面積計算。重慶市征地補償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補償費,未經(jīng)批準占用耕地成片栽種的一般樹木，按糧食類青苗補償標準計算補償費。 零星栽種的一般樹木按實補償。 果園、茶園、桑園、苗圃、花園按當?shù)馗厍?年平均年產(chǎn)值的1.2至1.5倍計算補償費。 對珍稀名貴樹木，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。 重慶市征地補償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補償費,下列地上建（構(gòu)）筑物、青苗不予補償： （
10、一）不具有土地使用權屬證書和農(nóng)村房屋所有權證的房屋和其他建（構(gòu)）筑物； （二）政府征地批文下達之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（構(gòu)）筑物； （三）超過批準使用期限或雖未確定使用期限但已使用2年以上的臨時用地上的建（構(gòu)）筑物； （四）非法占用集體上地修建的建（構(gòu)）筑物； （五）大自然野生雜叢。 重慶市征地補償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補償費,3、新菜地開發(fā)建設基金,征用郊區(qū)的菜地， 除了給予土地補償費外， 用地單位還應按國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 （新菜地，是指城市（不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)）郊區(qū)，為供應城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。
11、 新菜地開發(fā)基金是指國家為保證城市人民生活需要，向被批準使用城市郊區(qū)的用地單位征收的一種建設基金。它是在征地單位向原土地所有者繳納的征地補償費、安置補助費、地上建設物和青苗補償費等費用外，用地單位按規(guī)定向國家繳納的一項特殊用地費用。 ）,五、安置補助費,征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4倍6倍。（每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍 ） 征用其他土地的安置補助費標準， 由省、自 治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費與安置補助費標準規(guī)定。 按此標準支付土地補償費和安
12、置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 征用土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。,土地管理法實施條例第二十六條 土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費
13、發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。 市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監(jiān)督。,土地補償費用的歸屬,征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的住房在征地拆遷范圍以外的，不拆遷、不補償、不安置。但應根據(jù)集體土地使用權屬證書確定的宅基地面積，按所在地耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1至2倍，向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一次性支付征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員占用宅基地綜合補償費。,土地補償費用的歸屬,我國現(xiàn)行的土地征收補償制度存在缺陷,(1)補償范圍過窄； (2)補償標準過低； (3)補償分配不合理。 適當補償 考慮的側(cè)重點在于彌補被征收人所受經(jīng)濟上的損失，其他期待利益、營業(yè)、失業(yè)的損失及
14、生活環(huán)境變遷或精神上的損失等，均不在補償范圍之內(nèi)。,一、城市房屋拆遷的概念： 是指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國家的有關法律、法規(guī)的規(guī)定而實施的依法拆除房屋，并給予適當補償和安置的行為。,2 房屋拆遷,1991年3月22日國務院頒布了城市房屋拆遷管理條例， 2001年6月13日，國務院頒布第305號令，發(fā)布新的城市房 屋拆遷管理條例，并于2001年11月1日正式實施(以下簡稱 拆遷條例)。,二、基本規(guī)范,拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個方面。 一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。,三、拆遷
15、范圍,四、房屋拆遷的原則,（1）服從國家利益的原則。 （2）符合城市規(guī)劃的原則 （3）保護拆遷當事人合法權益的原則。 （4）有利城市舊區(qū)改造的原則 。 （5）誰拆遷、誰負責補償原則。,任何單位和個人因自身建設或接受委托實施房屋拆遷行為，都必須持國家法律規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)其審批核準后發(fā)給房屋拆遷許可證，方可進行房屋拆遷。 自領取房屋拆遷許可證之日起三個月內(nèi)未實施拆遷的，房屋拆遷許可證自行失效，因不可抗力因素造成延期拆遷的除外。重慶市城市房屋拆遷管理條例 ,五、房屋拆遷許可,（一）拆遷相關主體,拆遷管理人：建設行政主管部門 拆遷人
16、：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關的其他主體：使用權人和抵、 押權人 拆遷單位：受委托實際進行拆遷的單位,（一）拆遷相關主體,拆遷管理人：建設行政主管部門 拆遷人：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關的其他主體：使用權人和抵、 押權人 拆遷單位：受委托實際進行拆遷的單位,（二）房屋拆遷主管部門的權利和義務,縣級以上地方人民政府有關部門，如工商、公安、規(guī)劃、司法、文 化、環(huán)境等行政主管部門等，是拆遷的協(xié)管部門，其在拆遷管理中的職 責是依照拆遷條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順 利進行。 縣級以上人民政府土地行
17、政主管部門(包括國務院土地行政主管部門) 應當依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地 管理工作。 房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門發(fā)給( )的拆遷憑證。 A房地產(chǎn)管理部門 B被拆遷人 C房屋拆遷申請人 D具 有房屋拆遷資格的單位 答案：C 解析：根據(jù)題意，房地產(chǎn)管理部門、被拆遷人都不是拆遷的實施部 門，不應選擇；至于具有房屋拆遷資格的單位如果不申請，房屋拆遷管 理部門是不會發(fā)放房屋拆遷許可證的，因此只有C是對的。,一、城市房屋拆遷的方式： 政府統(tǒng)一拆遷 委托拆遷 自行拆遷,3 房屋拆遷方式和程序,二、城市房屋拆遷的程序：,申請和批準 組織房屋拆遷 發(fā)布房屋拆遷公告 簽署拆遷
18、協(xié)議 動遷 復查、備案,（一）提出拆遷申請,城市房屋拆遷管理條例第7條第1款規(guī)定了拆遷房屋的單位申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料： 1建設項目批準文件 2建設用地規(guī)劃許可證 3國有土地使用權批準文件 4拆遷計劃和拆遷方案 5辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明,審查的內(nèi)容如下： 1）本條規(guī)定的必備材料是否齊全、有效； 2）拆遷范圍與批準的項目用地范圍是否一致； 3）拆遷補償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善； 4）拆遷期限的設立是否合理； 5）拆遷計劃是否可行； 6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對不能或不宜拆除的房
19、屋采取何種保護措施； 7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權、戶籍是否明確，對不明確的是否有了妥善的補償安置方案； 8）拆遷補償安置資金是否落實、到位； 9）安置地點和房源是否落實，用于拆遷安置的住房是否符合國家質(zhì)量安全標準等。,（二）房屋拆遷審批,拆遷管理條例第8條規(guī)定：房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。因此，拆遷公告是由房屋拆遷管理部門公布的告知性的文書，其公告內(nèi)容應該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。,（三）房屋拆遷公告,1、特征 1）平等性，
20、表現(xiàn)為主體地位平等； 2）內(nèi)容具有雙重性，是補償和安置的結(jié)合； 3）行政干預性，當事人應該達成協(xié)議，如果不能達成的，則由房屋拆遷管理機關來裁決。,（四）房屋拆遷補償安置協(xié)議,房屋拆遷補償安置協(xié)議必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)訂立，其簽訂必須采用書面形式，內(nèi)容必須符合有關法律規(guī)定。其主要條款包括： 1）補償形式，作價補償還是產(chǎn)權交換，一次性安置還是臨時過渡； 2）補償金額，包括產(chǎn)權調(diào)換的差價款、安置款（一般按月計算）、搬家費、停業(yè)補償、拆遷補償?shù)龋?3）安置面積； 4）安置地點； 5）搬遷過渡方式； 6）過渡期限； 7）違約責任； 8）當事人認為需要訂立的其他條款。,2、房屋拆遷補償安置協(xié)議的主要條
21、款,1 拆遷期限 2 拆遷的執(zhí)行 3 被拆遷人的禁止行為 城市 房 屋拆遷 管理 條 例 第 條 的 規(guī) 定 ： “ 拆遷 范 圍 確 定 后 ， 拆遷 范圍 內(nèi) 的 單 位和個人 ， 不得進 行下 列 活 動 ：（ ） 新 建 、 擴 建 、 改 建 房 屋 。 （ ） 改變房 屋 和 土 地 用 途 。 （ ） 租賃 房 屋 。 房 屋拆遷 管理 部 門 應當 就 前 款 所 列 事 項 ， 書面 通 知 有 關 部 門 暫 停 辦 理 相 關 手 續(xù) 。 暫 停 辦 理的書面 通 知應當 載 明 暫 停 期 限 。暫 停 期 限 最 長不得 超 過 年 ； 拆遷 人 需 要 延 長 暫
22、停 期 限 的 ， 必須 經(jīng) 房 屋拆遷 管理 部 門 批 準 ， 延 長 暫 停 期 限 不得 超 過 年 ?！?4 拒絕搬遷的處理,（五）拆遷實施,4 房屋拆遷的補償和安置,房屋拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋及其附屬物的所有人補償其因房屋及其附屬物被拆除所受的損失。 一、拆遷補償?shù)膶ο?房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w人，即被拆遷房屋的所有人，包括房屋代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人。 拆遷條例規(guī)定的所有權人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代 管人，即私房的產(chǎn)權人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權代 理人。另一種是國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn) 管理局。,拆遷補償
23、的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。 1拆除違章建筑不予補償 2拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償,二、拆遷補償?shù)姆秶?三、拆遷補償?shù)臉藴?拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。 “等因素”包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。 對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實行征地統(tǒng)籌費調(diào)劑使用辦法。統(tǒng)籌費由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按市區(qū)每畝3000元，其他區(qū)縣（自治縣、市）每畝2000元的標準向建設用地單位收取，專項用于征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置的統(tǒng)籌調(diào)劑。,1
24、、產(chǎn)權調(diào)換 房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。 2、貨幣補償 所謂貨幣補償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟損失。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 3、產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合 產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合的拆遷補償是指拆遷人對被拆遷人部分采取產(chǎn)權調(diào)換、部分采取作價補償。,四、拆遷補償?shù)姆绞?作價補償,采取作價補償?shù)模?應由房屋所在地的法定房屋評估機構(gòu)
25、予以評估， 公正合理地確定作價補償?shù)臉藴省?第二十四條 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。,特殊情況下的拆遷補償,公益事業(yè)房屋及其附屬物 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 租賃房屋 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租
26、人重新訂立房屋租賃合同,特殊情況下的拆遷補償,產(chǎn)權不明確的房屋 拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。 設有抵押權的房屋 擔保法 第四十九條第三款則規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存?！?所謂拆遷安置，是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用。 1.房屋拆遷安置的原則： 誰拆遷誰安置的原則 安置相當?shù)脑瓌t 安置與補償相分離的原則 2. 拆遷安置的方式有兩種： 一步到位的安置， 即
27、由拆遷人對被拆除房屋使用人一次性解決安置用房； 兩步到位的安置， 即由房屋使用人先以周轉(zhuǎn)房臨時過渡， 緩期解決正式安置用房。 由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房 由被安置人自尋房屋自行過渡， 雙方應在協(xié)議中明確過渡期限。,五、拆遷安置,3. 拆遷安置的地點亦有兩種： 原地安置 異地安置 拆遷條例 規(guī)定：“對從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人， 可以適當增加安置面積?！?4、拆遷安置的對象,被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位。 拆遷條例規(guī)定，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務，使用人要求拆遷人給予安置是使用
28、人的法定權利。 拆遷安置的對象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對房屋使用人的安置，可以實行臨時安置和長期安置。 臨時安置是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費的一種安置辦法。 長期安置包括易地安置和原地長期安置,拆遷安置的標準以被拆遷房屋的面積作為計算依據(jù)。按照被拆除房屋是住宅還是非住宅， 拆遷安置的面積有所區(qū)別： （ 1 ） 拆除非住宅房屋， 如工商企業(yè)用 房、 辦公用房、 倉庫用房等根據(jù)原建筑面積安置。 （ 2 ） 拆除住宅房屋， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，按照原建筑面積， 也可
29、按照原使用面積或原居住面積安置； 對依原居住面積有困難的被拆除房屋使用人， 可適當增加安置面積。 （3） 住房安置可以采取統(tǒng)建優(yōu)惠購房、貨幣安置住房、自建住房等方式，按每人17至20平方米建筑面積標準予以安置。重慶市征地補償安置辦法,5、 拆遷安置的面積標準,因戶型設計限制，住房安置對象所購的安置房，超過規(guī)定標準5平方米以內(nèi)的部分，按建安造價的50購買；超過規(guī)定標準5平方米以上的部分按綜合造價購買，但建設用地預辦通知書下達后離婚分戶的住房安置對象所購的安置房，超過當?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府規(guī)定的住房安置標準的部分，按綜合造價購買。 因戶型設計限制，購買安置房未達到規(guī)定標準的，不足部分由住房
30、安置方按建安造價補償給被安置人。, 第二十五條 住房安置對象已婚未育的，優(yōu)惠購房時，可申請增購1個自然間的住房，其價格按安置房建安造價的50計算。 住房安置對象的配偶或未成年子女為城鎮(zhèn)戶口，經(jīng)審核在他處確無住房并長期與配偶或父母居住在征地拆遷范圍內(nèi)的，優(yōu)惠購房時，可申請按建安造價的50購買1個自然間的住房，與原戶主合并安置。 政府征地公告之日前因法定婚姻關系或撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關系遷入人員、正常出生人員，作為人員安置和住房安置對象。 在政府批準征用土地之日前，長期居住在征地拆遷范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)人員，具有房屋所有權證和土地使用權證且城鎮(zhèn)確無住房的被拆遷人，經(jīng)住房安置方審核同意后，可申請按本辦法規(guī)定的住房安
31、置標準按建安造價的50優(yōu)惠購買住房。,第二十六條 住房安置對象選擇貨幣安置住房方式的，土地行政主管部門應與安置對象簽訂貨幣安置住房合同，一次性結(jié)算貨幣安置款。 貨幣安置款額等于貨幣安置住房合同履行時，征地拆遷范圍相鄰經(jīng)濟適用房平均售價與土地征用時磚墻（條石）預制蓋房屋補償標準之差乘以當?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府根據(jù)本辦法確定的應安置房建筑面積。,第二十七條 無條件集中統(tǒng)一修建安置房的，區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門應按照同級人民政府依據(jù)本辦法確定的應安置房建筑百積標準和當時當?shù)爻擎?zhèn)居民住宅平均建安造價予以補助，并按照規(guī)劃管理要求和當?shù)爻擎?zhèn)居民修建住宅用地標準劃給宅基地，由住房安置對象自建
32、住房。 第二十八條 戶口分別在2個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的夫妻為同批住房安置對象的，合并為1戶安置住房。 住房安置對象在2個或2個以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建有住房的，在征地拆遷時只安置1次住房。,重慶市征地補償安置辦法,6、 拆遷安置補助費分類,搬家補助費 臨時安置補助費 停產(chǎn)、停業(yè)損失補助費,被征地單位（不含被征地的村民住戶）的水、電設施按實際安裝費用補償。水利工程補償，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。 被拆遷企業(yè)的搬遷損失費（含設備搬遷損耗、停工損失及搬遷費）按所搬遷設備折舊后凈值的15至20計算。 有線廣播線路、閉路電視線路，天然氣安裝按實際安裝費用補償。電話移裝按電信部門規(guī)定的移機費標準補償。被拆除房屋的
33、裝飾物，由所有人自行拆除，不予補償；不能自行拆除的，給予適當補償。,在規(guī)定時限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補助費按戶一次性計發(fā)，3人以下（含3人）每戶不超過300元，3人以上每戶不超過500元。臨時過渡戶按2次計發(fā)。 因建設需要，被拆遷戶須提前搬遷過渡的，從過渡之日起以批準征地時的在籍戶口為準，發(fā)給搬遷過渡費或搬遷補助費。屬統(tǒng)建優(yōu)惠購房安置的，按實際過渡時間計算，每人每月發(fā)給80至100元搬遷過渡費；屬貨幣安置住房，自建住房的，每人一次性發(fā)給1000元搬遷補助費。,http:/ 000元?，F(xiàn)張某有一營業(yè)房需要拆遷，該營業(yè)面積35平方米，評估價4 500元平方米，有3個從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月
34、917元計算，停產(chǎn)停業(yè)一個半月，另外天然氣補償按每戶3200元計算，電話移機按每部58元計算。問：如果產(chǎn)權人張某要求貨幣補償，可以拿多少補償金？,【問題解答】,（1）被拆除房屋的補償金額： 35平方米4500元平方米1.1=173250元。 （2）停產(chǎn)停業(yè)損失費： 917元/人.月3人1.5月=4126.5元。 （3）搬家獎勵每戶5000元。 （4）天然氣每戶3200元。 （5）電話移機一部58元。 所以，張某可以拿185 634.5元。,案例,吳某租用的私房受了火災，吳某全家急需住房。恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自已的兩間平房賣給吳某，雙方訂立了專賣協(xié)議。約定吳某向張某支付房價款6000元，張某將兩間平房的所有權轉(zhuǎn)移于吳某。雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)部門因故當天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款6000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時間補辦過戶手續(xù)。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過戶手續(xù)，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政府劃入拆遷范圍，由某開發(fā)公司負責拆遷。吳、張二人均要求與開發(fā)公司簽訂拆遷協(xié)議。請問 此案應如何處理。,
土地征用與房屋拆遷管理法律制度課件
