物業(yè)設備設施管理專業(yè)課程

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1、Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,,,,,,,,,單擊此處編輯母版標題樣式,,,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,本書由,vince,上傳于,世界工廠下載頻道,教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點,,物業(yè)管理專業(yè)課程,,《物業(yè)設備設施管理》學習輔導,,,,,,,☆關于《物業(yè)設備設施》課程,○屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程,○是中央

2、統(tǒng)設必修課，六個學分,,○中心任務：概念清晰，綜合應用,○注重實踐中多動腦觀察，多動手實操,○文字教材：劉國生 王維言主編的《物業(yè)設備設施管理》人民郵電出版社,○期末考試由中央電大根據(jù)教學大綱要求統(tǒng)一命題考試,,,☆關于該學習輔導,,○任務：,就課程的重點和難點進行學習輔導，特別是課程的重點內容,,,第一講　物業(yè)設備管理基礎,第二講　建筑室內給水,第三講　建筑室內排水,第四講 小區(qū)給排水及熱水、飲水供應,第五講 建筑消防系統(tǒng),第六講 供暖與燃氣供應,第七講 建筑通風與防排煙,,,,○結構：,,,第八講 空氣調節(jié),第九講 建筑供配電系統(tǒng),第十講　電梯、照明及安全用電與建筑防雷,第十一

3、講 建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡介,第十二講　期末復習,○課件結構：,,,教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點,物業(yè)管理專業(yè)課程,《物業(yè)設備設施管理》學習輔導,第一講,物業(yè)設備管理基礎,,,一、物業(yè)設備管理的意義和目標,1．物業(yè)設備概述,*什么是物業(yè)設備設施呢？,物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。,注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足

4、人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。,,,,,2、物業(yè)設備管理的意義,注：物業(yè)設備管理的基本內容包括,管理和服務,兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。,*管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的,意義,：,,① 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。,② 物業(yè)設備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。,③ 物業(yè)設備管理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約

5、資金投入，保障設備安全運行的保證。,④ 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。,⑤ 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。,,,,,3、物業(yè)設備管理的目標,注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。,,* 用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是,物業(yè)設備管理的根本目標。,* 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標：,A,——,設備有效利用率，％；,B,——,設備的完好率，％；,,,,,,,☆,物業(yè)設備是否完好的標準為：,,,①零部件完整齊全，,,②設備運轉正常,,③設備技術資料及運

6、轉記錄齊全,,④設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效,,,二、物業(yè)設備管理的內容,,物業(yè)設備基礎資料的管理,物業(yè)設備運行管理,物業(yè)設備維修管理,物業(yè)設備更新改造管理,備品配件管理,固定資產(chǎn)（設備）管理和工程資料的管理等,,,1、物業(yè)設備基礎資料的管理,,注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。,（1）設備原始檔案,設備原始檔案包括：,① 設備清單或裝箱單,② 設備發(fā)票,③ 產(chǎn)品質量合格證明書,④ 開箱驗收報告,,,,,⑤ 產(chǎn)品技術資料,⑥ 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告,（2）設備技術資料,設備技

7、術資料包括：,,① 設備卡片,② 設備臺賬,③ 設備技術登錄簿,④ 竣工圖,⑤ 系統(tǒng)資料,,,（3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件,,2、物業(yè)設備運行管理,**,物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。,,（應取得兩個方面的成果）：,,,一是,設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài),① 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。,,,,,,② 對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。,,③ 加強維護保養(yǎng)工作。,,④ 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必

8、須定期校驗，確保靈敏可靠。,,⑤ 對運行中的設備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。,,⑥ 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。,,,,二是,從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。,設備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：,（1）初期投資費用管理,在購置設備時，應綜合考慮以下因素：,① 設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。,② 設備的安全可靠

9、程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。,③ 設備的價格及運行時能源的耗用情況。,④ 設備的壽命。,⑤ 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。,⑥ 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備，,,,,,（2）運行成本管理,①,,能源消耗的經(jīng)濟核算。,②???? 操作人員的配置,③???? 維修費用的管理,,,3、物業(yè)設備維修管理,設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。,,（1）,維護保養(yǎng)方式：,主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用

10、，進行強制保養(yǎng)。,,,,,,維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。,,①,日常維護保養(yǎng),工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。,,（2）維護保養(yǎng)工作的實施,,,②,定期維護保養(yǎng)工作,是,以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。,它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。,應做好以下工作：,?,徹底內外清掃、擦洗、疏通；,?,檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；,?,檢查安全裝置；,?,檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；,?,清洗油箱，檢查

11、油位指示器，換油；,?,檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。,,,,（3）設備的點檢,,設備的點檢,就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。,設備的點檢包括,日常點檢,及,計劃點檢,。,設備的,日常點檢,由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。,,,?,設備的計劃點檢,一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行,，計劃點檢內容主要有：①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部

12、件及修理時間；④安排檢修計劃。,,,,(4) 物業(yè)設備的計劃檢修,對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其,檢修間隔期,。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是,計劃檢修,實行,計劃檢修,，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。,,,,,,(5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系,設備管理應建立“,維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔,”的原則。,,,4、物業(yè)設備更新改造管理,在使用設備時,特別要注意的是，,只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。,,,,5、備品配件的管理,

13、運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。,,需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。,,備品配件管理工作的目的,是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。,,,,6、固定資產(chǎn)（設備）管理,固定資產(chǎn),是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。,,不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為,固定資產(chǎn)管理。,,

14、,固定資產(chǎn)管理應考慮的幾個問題：,固定資產(chǎn)（設備）的利用程度：,利用率和生產(chǎn)率,兩個指標 。,設備折舊：,參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。,設備的報廢,固定資產(chǎn)的管理要求：,1、保證其完整無缺。,2、提高其完程度和利用效果。,3、正確核定其需用量,4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。,5、進行其投資預測。,,,7、工程資料的管理,資料管理的目的和意義,物業(yè)工程資料的分類目錄,竣工驗收資料,設備管理資料,二次裝修設備改造變更資料,工程資料管理的方法：,文件檔案管理和電腦管理兩大類。,工程資料管理的要求：,歸檔：要求和時間,保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）

15、;每年年底一次特別清理。,,,3、物業(yè)設備管理的機構和職責,機構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。,,,,,,,,,,,物業(yè)設備管理人員崗位職責,工程部經(jīng)理,是對物業(yè)設備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設備正常運行的總負責人。,2 、各專業(yè)技術主管（工程師或技術員）,負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。,,,,,物業(yè)設備管理人員崗位職責,4、維修人員（技術工人）,5、保管員,6、資料統(tǒng)計員,,,4、物業(yè)設備管理制度,現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)

16、管理的規(guī)章制度有下列三大類：,一、生產(chǎn)技術規(guī)程方面的制度,物業(yè)設備接管驗收制度,物業(yè)設備的安全操作規(guī)程,物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程,,,,二、管理工作方面的制度,1,、物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度,2、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。,3、工具領用保管制度,,,三、責任方面的制度,各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度,值班制度,交接班制度,報告記錄制度,,從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理。,,,※物業(yè)設備管理的要求及標準,設備管理體制,1.企業(yè)負責人管理職責,2.設備管理部門及其人員配備,3.,健全必要的管理制度,4.技術經(jīng)濟指標應達到同行業(yè)或上

17、級主管部門規(guī)定的要求,,,,設備技術與經(jīng)濟管理,1.設備前期管理,2.固定資產(chǎn)管理,3.設備技術管理,4.設備經(jīng)濟管理,5.設備使用與維護管理,6.設備檢修管理,7.動力房管理,8.特種設備管理,,,設備管理現(xiàn)代化,采用計算機輔助管理。,,采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式。,,設備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。,,逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。,,,課堂小練兵……,坐直嘍，伸伸手，動動腦?。。。?,,,例1,物業(yè)設備管理的基本內容包括,,和,,兩個方面。,,,,例2,按照專業(yè)性質，設備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組，,,和維修組。,,,例3,

18、對物業(yè)設備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設備正常運行的總負責人是,,。,,,例4,,物業(yè)設備管理有何意義？,,,例5,物業(yè)設備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應如何實施？,,,例6,什么是設備的點檢？物業(yè)設備日常點檢內容主要包括哪些方面？,,,,謝謝同學們！,本次課到此為止。,,,,謝謝觀看,/,歡迎下載,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I

19、BY FAITH,內容總結,教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程?！饘傥飿I(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程。○任務：就課程的重點和難點進行學習輔導，特別是課程的重點內容。教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程《物業(yè)設備設施管理》學習輔導。④ 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。A——設備有效利用率，％。B——設備的完好率，％。① 設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。①???? 能源消耗的經(jīng)濟核算。②???? 操作人員的配置。③???? 維修費用的管理。② 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。③確定修理的部位、部件及修理時間。設備折舊：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。謝謝觀看/歡迎下載,