營改增全面試點(diǎn)后-個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉稅分析

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉稅政策培訓(xùn)課程,授課老師：莫友建,個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)種類,房地產(chǎn),商鋪、寫字樓、車庫,土地,住房,非住房,轉(zhuǎn)讓方及受讓方分別涉及的稅費(fèi),說明：,2016,年,5,月,1,日后營業(yè)稅改征增值稅,一、轉(zhuǎn)讓方,增值稅,及附加稅費(fèi)有關(guān)規(guī)定,（一）、增值稅納稅人關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件,1,營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法,第一條 在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）,銷售,服務(wù)、無形資產(chǎn)或者,不動(dòng)產(chǎn),（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納

2、增值稅，不繳納營業(yè)稅。（自,2016,年,5,月,1,日起實(shí)施）,轉(zhuǎn)讓方涉稅政策,第十四條 下列情形,視同銷售,服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。,營改增全面試點(diǎn)后，無償贈(zèng)送也視同銷售交稅,財(cái)稅,201636,號(hào)附件,3,：一、（十五）,個(gè)人,銷售,自建自用住房,暫免增值稅,（銷售非自用、非住宅的自建房要交增值稅）,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房涉及增值稅的最新規(guī)定,財(cái)稅,201636,號(hào)文附件3-營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定,五、個(gè)人將購買,不足2年,的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率,全額,繳納增值稅；個(gè)

3、人將購買,2年以上,（含2年）的住房對(duì)外銷售的，,免征,增值稅。,上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市,之外,的地區(qū)。,（北、上、廣、深以外的城市，,“5,改,2”,政策沒有普通住宅與非普通住宅之分，符合都可享受）,個(gè)人將購買,不足2年,的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率,全額,繳納增值稅；個(gè)人將購買,2年以上（含2年）的,非普通,住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的,差額,按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買,2年以上（含2年）的,普通,住房對(duì)外銷售的，,免征,增值稅。,上述政策,僅適用于,北京市、上海市、廣州市和深圳市。,（掌握免征、差額征、全額征三種情況的前提條件、適

4、用地區(qū)）,上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù),國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知,(國辦發(fā)200526號(hào),）規(guī)定，普通住房原則上應(yīng),同時(shí)滿足,以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在,1.0,以上、單套建筑面積在,120,平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格,1.2,倍以下。,轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷售額的確定,財(cái)稅,201636,號(hào)附件2-營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：一、（八）、,11,其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn),購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后,的余額為銷售額，按照5%的征收率

5、計(jì)算應(yīng)納稅額。,（注意：銷售購買的住房需參考前述,“2,年以上、,2,年以下,”,稅收規(guī)定）,因此，差額征稅扣除項(xiàng)目僅是購置或受讓原價(jià)的原價(jià)，相關(guān)費(fèi)用和稅金均不能作為扣除項(xiàng)目（即我們平常所說的,計(jì)營業(yè)稅時(shí),稅費(fèi)買入不加、賣出不減,）,這個(gè),要,點(diǎn)不,能,應(yīng)用到個(gè)人所得稅計(jì)算中,特別提醒,：,參照,國稅發(fā)200589號(hào),文規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去,購買,房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供,購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項(xiàng)目要有充分的依據(jù)。,個(gè)人銷售非住房稅收政策,個(gè)人轉(zhuǎn)讓,非住房,類不動(dòng)產(chǎn)（商鋪、寫字樓、車庫、土地），不享

6、受財(cái)稅,2016,36,號(hào)文免稅政策優(yōu)惠，,可享受差額征稅政策,，能提供證明房地產(chǎn)原值的合法有效憑證，則以差額征稅，計(jì)稅依據(jù)為：,轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià),-,購入價(jià),，否則應(yīng)以營業(yè)額全額計(jì)征增值稅。,差額征稅必備資料,-,證明原值的合法有效憑證。包括發(fā)票、土地出讓金票據(jù)、法院判決文書、公證債權(quán)文書、實(shí)際抵償債務(wù)的證明材料等,，（注意前面所說的,購買的,住房，必須提供發(fā)票,）,二、繳納增值稅附征的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：,(1),城建稅,=,實(shí)繳增值,稅額稅率（稅率分三檔：市區(qū),7%,、縣城和鎮(zhèn),5%,、其他地區(qū),1%,。）,(2),教育費(fèi)附加,=,營業(yè)稅稅額,3%,(3),地方教育附加,=,

7、營業(yè)稅稅額,2%,三、,（一）、個(gè)稅法律依據(jù),中華人民共和國個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。,個(gè)人所得稅,（二）、個(gè)人所得計(jì)稅有關(guān)規(guī)定,國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知,國稅發(fā),2006,108,號(hào)規(guī)定，計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中,繳納的稅金,及有關(guān)合理費(fèi)用。,個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅（費(fèi)）金,-,合理費(fèi)用）,20%

8、,，其中，,購置原價(jià),、,稅（費(fèi)）金,、,合理費(fèi)用,的確定方法,有如下規(guī)定,：,個(gè)稅,計(jì)算公式,1,、房屋原值具體為：,(1),商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅）。,(2),自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)（土地價(jià)款、土地出讓金、自建建筑營業(yè)稅及附加）。,(3),經(jīng)濟(jì)適用房,(,含集資合作建房、安居工程住房,),：原購房人實(shí)際支付價(jià)款。,2,、,轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅（費(fèi)）金,是指：,納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。,3,、,合理費(fèi)用,是指：,納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房

9、,裝修費(fèi)用,、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。,住房裝修費(fèi)用,支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（,1,）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的,15%,；（,2,）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的,10%,。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條的規(guī)

10、定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入,1%,3%,的幅度內(nèi)，由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局確定。,（三）、核定征收計(jì)稅方法,（轉(zhuǎn)讓房屋）個(gè)人所得稅,=,轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià),1.5%,（肇慶地區(qū)）,個(gè)人通過拍賣市場取得的房屋,拍賣收入,，如不能提供證明財(cái)產(chǎn)原值的合法有效憑證的，按轉(zhuǎn)讓收入的,3%,征收個(gè)人所得稅。（轉(zhuǎn)讓土地）個(gè)人所得稅,=,轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià),1%,（四）、轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房免征個(gè)稅規(guī)定,1,、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓,自用,5,年以上,、,并且,是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。（關(guān)鍵字：,五年且唯一,）,

11、免稅！,2,、根據(jù),財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知,（,財(cái)稅200978號(hào),）規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì),當(dāng)事雙方,不征收個(gè)人所得稅,：,（1）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。（2）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。（3）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。,3,、根據(jù),國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知,（,國稅發(fā)2009121號(hào),）規(guī)定，通過,離婚析產(chǎn)的方式,分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻

12、雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，,不征收個(gè)人所得稅,。,4,、財(cái)稅,201094,號(hào)，,2010,年,10,月,1,日起，對(duì)出售自有住房并在,1,年內(nèi)重新購房的納稅人,不再減免個(gè)人所得稅,。,5,、個(gè)人出售,商業(yè)用房,（商鋪、車庫）取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，,不得享受,自用,5,年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。（以上文件所稱“購買,2,年以上”、“自用,5,年以上”，是指個(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá),2,年或,5,年以上。,個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則

13、確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。）,1,、,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知,（,財(cái)稅2008137號(hào),）規(guī)定，為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自,2008,年,11,月,1,日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。,對(duì),個(gè)人銷售住房,暫免征收土地增值稅。,四、土地增值稅及印花稅,個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房（商鋪、寫字樓、車庫、土地），應(yīng)依法繳納土地增值稅和印花稅，,2,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅計(jì)算方法：轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于扣除項(xiàng)目的，不征土地增值稅，轉(zhuǎn)

14、讓價(jià)格高于扣除項(xiàng)目的，按照土地增值稅的稅率據(jù)實(shí)計(jì)算。,土地增值稅計(jì)稅依據(jù)確定問題：,財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知,(,財(cái)稅,2016,43,號(hào),一是收入確定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅的收入。,二是扣除項(xiàng)目確定，土地增值稅暫行條例等規(guī)定的扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目；不允許在增值稅銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。但對(duì)非正常損失等對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，土地增值稅不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。,對(duì)個(gè)人,銷售或購買,住房,（個(gè)人贈(zèng)與、受贈(zèng)住房視同銷售、購買住房）

15、,暫免,征收印花稅。個(gè)人出售,非住房,，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)貼花，稅率為萬分之五。計(jì)算公式：印花稅合同所載金額,0.05%,。,印花稅,印花稅計(jì)稅依據(jù)問題,財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知,(,財(cái)稅,2016,43,號(hào),這次兩部委下發(fā)的通知中沒有提到印花稅計(jì)稅依據(jù)問題。主要是營改增之前，這一問題就已明確，沒有變化。各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計(jì)稅依據(jù)。,合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。,受讓方繳納地方稅費(fèi)的征免稅規(guī)定及各稅種計(jì)算方法,受讓方,受讓方繳納

16、地方稅費(fèi)的征免稅規(guī)定,一、住房契稅政策最新規(guī)定,財(cái)稅,201623,號(hào),（一）對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為,90,平方米及以下的，減按,1%,的稅率征收契稅；面積為,90,平方米以上的，減按,1.5%,的稅率征收契稅。,（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為,90,平方米及以下的，減按,1%,的稅率征收契稅；面積為,90,平方米以上的，減按,2%,的稅率征收契稅。,家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。,（,2,）、,契稅,特殊優(yōu)惠,政策,中華人民共和國契稅暫行條例因不可抗力,滅失住房而重新購買,住房的，免征契稅。（財(cái)稅,2011,32,號(hào)文件規(guī)定：對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，,在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已契稅,；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。,個(gè)體工商戶的經(jīng)營者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個(gè)人名下，,免征契稅,。,合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的