萬(wàn)達(dá)總經(jīng)理開業(yè)籌備管控要點(diǎn)匯編

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1、開業(yè)籌備管控要點(diǎn)（總經(jīng)理訪談集）2011年3月29日目錄:2工程管控招商管控物業(yè)管控 企劃管控人事行政工程管控1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)2、技術(shù)對(duì)接與技術(shù)交底3、如何與項(xiàng)目公司、總包方、消防公司等多方協(xié)調(diào)4、二裝的工程管控5、防水工程管理要點(diǎn)6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)7、水電、氣、網(wǎng)絡(luò)通訊各系統(tǒng)管控8、機(jī)電設(shè)備管控與維護(hù)要點(diǎn)管控要點(diǎn)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的合理化建議 難點(diǎn)滿足商業(yè)物業(yè)功能使用、業(yè)態(tài)落位的前置判斷 可能引發(fā)的問(wèn)題設(shè)計(jì)缺陷和影響商業(yè)物業(yè)的使用功能，產(chǎn)生不必要的改造和成本。 案例1、2、3長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)主力店入口、垃圾房、空調(diào)回路的設(shè)計(jì)調(diào)整 解決方案項(xiàng)目立項(xiàng)后及時(shí)跟進(jìn)設(shè)計(jì)方案、審核設(shè)計(jì)圖紙，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)

2、考察和業(yè)態(tài)與功能布局的前置判斷，提出設(shè)計(jì)方案調(diào)整的建議一、工程管控 1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整案例1：施工圖設(shè)計(jì)管控長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原設(shè)計(jì)圖紙主力店出入口未設(shè)計(jì)防盜卷簾圖示 解決之前圖示 解決之后一、工程管控 1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整案例2：施工圖設(shè)計(jì)管控長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原設(shè)計(jì)圖紙綜合濕垃圾間過(guò)小、無(wú)給排水設(shè)施圖示 解決之前（34平方米）圖示 解決之后（130平方米）一、工程管控 1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整案例3：施工圖設(shè)計(jì)管控長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原設(shè)計(jì)圖紙空調(diào)系統(tǒng)主力店未設(shè)計(jì)單獨(dú)空調(diào)回路圖示 解決之前圖示 解決之后一、工程管控 1、設(shè)計(jì)方案調(diào)整2.1 技術(shù)交底是商管公司工程部的重要職責(zé)和考核點(diǎn) 配合項(xiàng)目公司完成技術(shù)交

3、底，特別是水、電、空調(diào)、暖通等，一是交底清晰，二是共同解決存在的問(wèn)題。 重點(diǎn)關(guān)注與安全密切的用電、消防設(shè)施等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，結(jié)合使用要求、招商要求，積極跟進(jìn)施工進(jìn)度，保證無(wú)商戶超負(fù)荷用電、無(wú)消防盲區(qū)。 在項(xiàng)目施工進(jìn)行中（未完工前），對(duì)土建、水、電、空調(diào)、暖通等各工程與項(xiàng)目公司、施工單位相關(guān)負(fù)責(zé)人共同進(jìn)行技術(shù)跟進(jìn)。隨時(shí)掌握項(xiàng)目公司計(jì)劃執(zhí)行書并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，不斷調(diào)整商管公司倒排工作計(jì)劃，同時(shí)公司背負(fù)大額的人員成本，使工程部班長(zhǎng)以上人員比計(jì)劃提前兩個(gè)月到崗，在不斷學(xué)習(xí)各專業(yè)施工圖紙的同時(shí)，配備足夠的照相機(jī)，按專業(yè)、分類對(duì)隱蔽工程、工程質(zhì)量情況及時(shí)拍照、存檔，大量照片對(duì)后期質(zhì)量整改提供必要的圖

4、文信息。一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底2.2 技術(shù)對(duì)接-和主力店的技術(shù)對(duì)接 按照總部制定的主力店裝修管理規(guī)定，全面對(duì)接。一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底2.3 餐飲對(duì)接原則：1、盡早對(duì)接-招商落位后，立即展開；2、全系統(tǒng)對(duì)接-房屋承重、土建裝修、機(jī)電設(shè)備（消防、電力、空調(diào)、煤氣、上下水、廚房、排煙、 網(wǎng)絡(luò)、電話、光纖等接駁點(diǎn)的預(yù)留位置等）；3、有效對(duì)接-項(xiàng)目公司與商戶、商戶裝修負(fù)責(zé)人共同確認(rèn)，不輕易改動(dòng)；4、 溝通協(xié)調(diào)-保證條件、避免資源浪費(fèi)。在餐飲招商完成后，立即將餐飲的以上相關(guān)點(diǎn)位和技術(shù)要求與項(xiàng)目公司對(duì)接一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底2.4 技術(shù)對(duì)接-和各品牌店的技術(shù)對(duì)接

5、招商進(jìn)度和變化影響技術(shù)對(duì)接條件的有效性、準(zhǔn)確度，注意進(jìn)度的計(jì)劃性，減少變更、修改商戶的入住條件。 步行街各店裝修進(jìn)場(chǎng)前要和店負(fù)責(zé)人、施工方負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)方負(fù)責(zé)人進(jìn)行全面的技術(shù)對(duì)接。 對(duì)接條件除了點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銜接，還要考慮和項(xiàng)目整體技術(shù)條件、周邊店鋪的對(duì)接。一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底2.5 餐飲對(duì)接要點(diǎn)：空調(diào)設(shè)計(jì)制冷負(fù)荷是否滿足商戶使用需求，廚房及餐廳的空調(diào)布局是否合理； 排油煙的管路布局需要單獨(dú)使用，是否符合排放要求，是否設(shè)置油煙凈化裝置，是否配置排油煙風(fēng)機(jī)，管路是否有檢修口及排油口；廚房布局是否符合當(dāng)?shù)叵谰忠?guī)范，噴淋、排煙口布局是否符合規(guī)范，隔墻及門窗開啟方式、材料等是否與消防要求沖突

6、。餐飲廚房要求必須做防水及閉水試驗(yàn)；洋快餐要預(yù)留冷媒管井；廚房排水口前必須加裝過(guò)濾網(wǎng)及隔油器。一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底2.6 餐飲對(duì)接要點(diǎn)：上下水的設(shè)計(jì)流量是否滿足商戶需求，上下水的安裝位置是否與廚房相匹配；餐飲商戶的燃?xì)庑枨螅阂筇峁N房灶具的具體參數(shù)，包括耗氣量、規(guī)格尺寸、用電量等；要求提供用電設(shè)備清單及功率，總用電量，給排水管徑，空調(diào)負(fù)荷，排風(fēng)排煙等參數(shù)；對(duì)接網(wǎng)絡(luò)、電話、光纖等接駁點(diǎn)的預(yù)留位置，數(shù)量；對(duì)接交接標(biāo)準(zhǔn)，屬清水鋪及精裝鋪。清水鋪應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其裝修方案，貨品布局是否超出樓板的荷載，吊頂方式及地面鋪裝材質(zhì)，安裝方式等是否與廣場(chǎng)風(fēng)格一致；店招的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)報(bào)集團(tuán)公司審核，材

7、質(zhì)應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求。一、工程管控 2、技術(shù)對(duì)接 技術(shù)交底協(xié)調(diào)要點(diǎn)-圖片資料齊全，有理有據(jù)，及時(shí)準(zhǔn)確不厭其煩多次溝通協(xié)調(diào) 難點(diǎn)各單位互相推諉，不按時(shí)解決 可能引發(fā)的問(wèn)題造成工期延誤，施工停止 案例4呼市萬(wàn)達(dá)餐飲商家兩例 解決方案嘉年華排風(fēng)豎井未封堵，雨水從豎井流入商鋪內(nèi)，商鋪無(wú)法裝修，連續(xù)幾日請(qǐng)項(xiàng)目公司施工單位查看現(xiàn)場(chǎng)，確定完成時(shí)間，并派專人跟進(jìn)問(wèn)題整改一、工程管控 3、如何多方協(xié)調(diào)與項(xiàng)目公司、總包方等案例4： 呼市萬(wàn)達(dá)碧海云香豎井未封堵圖示 解決之前圖示 解決之后一、工程管控 3、如何多方協(xié)調(diào)與項(xiàng)目公司、總包方等管控要點(diǎn)：技術(shù)對(duì)接、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、施工安全 難點(diǎn)：二裝期間交叉作業(yè)、立體施工 可能引發(fā)的

8、問(wèn)題：商戶進(jìn)場(chǎng)慢、設(shè)計(jì)慢、施工慢、人員到位慢、經(jīng)營(yíng)設(shè)施準(zhǔn)備慢，影響 開業(yè)進(jìn)度； 案例5：長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 解決方案：1、作好工程審圖、提前作好技術(shù)對(duì)接； 2、作好施工用電、照明的協(xié)調(diào)； 3、盡可能創(chuàng)造條件讓商戶提前進(jìn)場(chǎng)裝修，可以采用各工序交叉施工、齊頭并 進(jìn)，在施工場(chǎng)地上采用各種變通方式提供場(chǎng)地，在施工現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)商戶提供 的裝修進(jìn)度表進(jìn)行進(jìn)度檢查等工作； 4、在商戶經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備上面，要及時(shí)向制作廠家了解制作進(jìn)度?？傊?，想 盡一切辦法提高商戶的裝修進(jìn)度，在裝修質(zhì)量上主要要嚴(yán)格審圖，確保整 體裝修效果，對(duì)于裝修材料的選擇，則要美觀、時(shí)尚且符合消防要求； 5、工程部多巡場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)

9、問(wèn)題及時(shí)解決。一、工程管控 4、二裝工程管控案例5：p 長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)根據(jù)招商總體進(jìn)度，結(jié)合總部關(guān)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房產(chǎn)技術(shù)條件、機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建造標(biāo)準(zhǔn)等集團(tuán)規(guī)范性文件，提前4個(gè)月根據(jù)各業(yè)態(tài)機(jī)電特點(diǎn)，制定步行街、主力店房產(chǎn)條件及機(jī)電條件，根據(jù)招商情況不確定性，預(yù)留10%條件，為項(xiàng)目二版施工圖設(shè)計(jì)及招商進(jìn)度提供有力的技術(shù)支持。p 結(jié)合商管公司開業(yè)倒排計(jì)劃，制定小商戶、主力店裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)指引、裝修出圖計(jì)劃、臨時(shí)用電方案、裝修管理方案等全面二裝管控方案和計(jì)劃，同時(shí)嚴(yán)格控制裝修圖紙出圖時(shí)間、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、以及每天裝修進(jìn)度，通過(guò)持續(xù)監(jiān)督和無(wú)縫對(duì)接、全方位協(xié)助，保證各商鋪裝修進(jìn)度可控。p 隨時(shí)掌握項(xiàng)目公司

10、計(jì)劃執(zhí)行書并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，不斷調(diào)整商管公司倒排工作計(jì)劃，同時(shí)公司背負(fù)大額的人員成本，使工程部班長(zhǎng)以上人員比計(jì)劃提前兩個(gè)月到崗，在不斷學(xué)習(xí)各專業(yè)施工圖紙的同時(shí)，配備足夠的照相機(jī)，按專業(yè)、分類對(duì)隱蔽工程、工程質(zhì)量情況及時(shí)拍照、存檔，大量照片對(duì)后期質(zhì)量整改提供必要的圖文信息。一、工程管控 4、二裝工程管控一、工程管控 4、二裝工程管控（1）裝修材料運(yùn)輸管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)外場(chǎng)較小，無(wú)法大量放置建筑材料。 可能引發(fā)的問(wèn)題步行街通道放置大量材料，導(dǎo)致二裝商戶材料 無(wú)法正常運(yùn)輸，影響工期。 案例6合肥萬(wàn)達(dá)，公共區(qū)域放置大量地面石材，管材。 解決方案與施工單位協(xié)商，清理材料至較晚進(jìn)場(chǎng)裝修的鋪面， 保

11、證二裝商戶運(yùn)輸材料。案例6： 合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)裝修材料運(yùn)輸管控圖示 解決之前圖示 解決之后一、工程管控 4、二裝工程管控（1）裝修材料運(yùn)輸管控管控要點(diǎn)：保證電梯垂直運(yùn)行的正常運(yùn)行 難點(diǎn)臨時(shí)電源經(jīng)常停電，電梯出現(xiàn)故障，精裝單位搶用貨梯 可能引發(fā)的問(wèn)題不能滿足二裝商戶上料需求 案例漢拿山裝修時(shí)，三天未把材料運(yùn)上去。 解決方案同項(xiàng)目公司電梯安裝單位簽定責(zé)任書，明確三方責(zé)任，項(xiàng)目 公司保證臨時(shí)用電，電梯安裝公司保證電梯的維保，保證二 裝商鋪上貨及時(shí)的前提下，合理安排精裝單位上貨時(shí)間。（1）垂直運(yùn)輸管控要點(diǎn)和難點(diǎn)一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)步行街頂層為餐飲商戶，油煙量較大。 可能引發(fā)的

12、問(wèn)題步行街餐飲商戶油煙竄味，影響營(yíng)運(yùn)品質(zhì)。 案例7合肥設(shè)計(jì)出現(xiàn)5家商戶共用一個(gè)油煙管道，無(wú)法滿足排油煙量。 解決方案與設(shè)計(jì)協(xié)商，由多戶一用改一戶一用，在商戶廚房區(qū)域增開 洞口，就近設(shè)置單獨(dú)油煙管道，滿足排油煙需求，為后期營(yíng) 運(yùn)留下扎實(shí)基礎(chǔ)。一、工程管控 4、二裝工程管控（2）排油煙管道設(shè)置管控案例7：合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)圖示 解決之前圖示 解決之后一、工程管控 4、二裝工程管控（2）排油煙管道設(shè)置管控管控要點(diǎn)：保證裝修供水，減少跑水漏水事故 難點(diǎn)臨時(shí)用水管道經(jīng)常斷裂跑水 可能引發(fā)的問(wèn)題無(wú)法保證餐飲商鋪正常裝修用水 案例呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)王莉餐飲裝修施工用水 解決方案為保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正常開業(yè)，及時(shí)與項(xiàng)目

13、公司溝通，開通衛(wèi)生間 的正式用水，徹底解決了餐飲商鋪裝修用水，杜絕了到處跑水事故（3）二裝臨時(shí)用水管控一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)根據(jù)消防要求，商戶裝修墻、地面至少達(dá)到B1級(jí)防火要求，吊頂 達(dá)到A級(jí)防火要求。在裝修時(shí)間緊張情況下，要求部分商戶修改 裝修方案，方可下一步施工。 可能引發(fā)的問(wèn)題無(wú)法滿足消防要求，消防驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)。 案例呼市萬(wàn)達(dá)部分店招基層使用木質(zhì)材料，與商戶協(xié)商后未果。 解決方案首先進(jìn)行消防要求宣講，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱情和違 規(guī)工程予以勸導(dǎo)，最后工程部可安排人員給予強(qiáng)行拆除。（4）二裝消防要求一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)：二裝消防能正常通過(guò)驗(yàn)收、消

14、防系統(tǒng)能正常運(yùn)行 難點(diǎn)：已經(jīng)完工的消防噴淋系統(tǒng)和商戶裝修的需求相沖突，需要重新改造。 可能引發(fā)的問(wèn)題：1、不符合政府相關(guān)規(guī)定，留下消防安全隱患；2、 影響店面形象；3、影響二次消防驗(yàn)收；4、影響二次裝修進(jìn)度。 案例：廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 解決措施：1、嚴(yán)格管理商戶對(duì)消防系統(tǒng)的改造，在商戶搶開業(yè)進(jìn)度裝修吊頂時(shí)采用先吊頂后延伸煙感和噴頭的辦法；2、開業(yè)后組織二次改造，消除消防隱患。（4）二裝消防要求一、工程管控 4、二裝工程管控（4）二裝消防要求廣州白云萬(wàn)達(dá)案例一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)部分商戶裝修投機(jī)取巧，使用材料未按裝修規(guī)范要求施工。 可能引發(fā)的問(wèn)題存在很大安全隱患，且影響消防

15、驗(yàn)收。 案例8、9無(wú)錫萬(wàn)達(dá)部分商戶裝修時(shí)，有幾家商戶未使用阻燃線，又 如合肥萬(wàn)達(dá)、沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)的店招管理。 解決方案與商戶業(yè)主多次溝通，說(shuō)明存在的安全隱患，達(dá)成共識(shí)， 要求施工隊(duì)更換材料。如店招采用壓克力燈箱更換成防火 材料物質(zhì)的燈箱。（5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控案例8：合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程部人員拆除店招木基層圖示 解決之前圖示 解決之后（5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控圖示 解決之前圖示 解決之后案例9：沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)JECCI FIVE商鋪采用壓克力店招，后改為烤漆玻璃店招 （5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)裝修

16、驗(yàn)收的管控 可能引發(fā)的問(wèn)題各種安全隱患 案例10沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪裝修申報(bào)驗(yàn)收 解決方案隱蔽工程封閉前兩天，由商戶或施工單位提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 驗(yàn)收合格填寫隱蔽工程驗(yàn)收單，不合格的限期整改。 商戶吊頂封閉時(shí)，必須在設(shè)備閥門下預(yù)留必要的檢修口。（6）裝修驗(yàn)收管控一、工程管控 4、二裝工程管控圖示 解決之前圖示 解決之后案例10：沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)pizzahut商鋪預(yù)驗(yàn)收（6）裝修驗(yàn)收管控一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點(diǎn)：地下室防水、屋面防水、餐飲廚房防水 難點(diǎn)隱蔽工程、防水施工工藝、防水卷材整體性 可能引發(fā)的問(wèn)題漏水 案例11寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)禾綠壽司門口漏水 解決方案1、無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)

17、施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。2、屋頂防水卷材的質(zhì)量，保護(hù)、保溫層的施工工藝，保溫夾層的回填材料，建筑物沉降縫（伸縮縫），管線管道處的粘結(jié)質(zhì)量，以及屋頂機(jī)電設(shè)備安裝時(shí)對(duì)防水層的保護(hù)，必須嚴(yán)密監(jiān)控。3、預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。（1）防水工程管理經(jīng)驗(yàn)一、工程管控 5、防水工程管理要點(diǎn) 圖示圖示 解決之前解決之前圖示圖示 解決之后解決之后案例案例1111：寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于前期工期較緊，施工面廣，禾綠壽司門口營(yíng)業(yè)后經(jīng)常漏水報(bào)修。經(jīng)工程部人員查看

18、后發(fā)現(xiàn)，是屋面防水施工不到位、養(yǎng)護(hù)時(shí)間不到位所致。后聯(lián)系經(jīng)施工單位在屋面重新做防水施工才將漏水問(wèn)題解決。 （1）防水工程管理經(jīng)驗(yàn)一、工程管控 5、防水工程管理要點(diǎn)管控要點(diǎn)：及時(shí)派專人全程跟進(jìn)防水施工，嚴(yán)格按施工規(guī)范要求施工。 難點(diǎn)監(jiān)控施工工藝施工材料 可能引發(fā)的問(wèn)題施工質(zhì)量不合格，會(huì)造成滲水，引發(fā)索賠事件 案例寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)麥當(dāng)勞甜品站滲水索賠 解決方案同商鋪施工單位溝通，重新制作防水，48小時(shí)閉水試驗(yàn)合 格后在進(jìn)行下道工序施工（2）餐飲廚房防水施工管控一、工程管控 5、防水工程管理要點(diǎn)管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)漏水點(diǎn)位多，淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)變電所處于地形復(fù)雜管線眾多位置，共有四處漏水源頭，有一處處理不好都

19、解決不了中萬(wàn)達(dá)變電所漏水問(wèn)題。 可能引發(fā)的問(wèn)題線路短路造成停電 案例12淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)變電所屋頂漏水處理方案 解決方案1、電纜管線采用堵漏王封堵；2、伸縮縫采用開槽鋪防水 卷材；3、墻體滲漏采取開槽、防水寶、堵漏王等措施；4、排 煙風(fēng)井采取屋面風(fēng)井口安裝百葉窗和周圍縫隙封堵；5、采取四 種防水措施后，徹底解決了中萬(wàn)達(dá)變電所漏水問(wèn)題。（3）設(shè)備房漏水處理一、工程管控 5、防水工程管理要點(diǎn)案例12：淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)備機(jī)房圖示 解決之前圖示 解決之后（3）設(shè)備房漏水處理一、工程管控 5、防水工程管理要點(diǎn)管控要點(diǎn)：送風(fēng)排風(fēng)風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)、噴淋頭露出吊頂是否平整 難點(diǎn)消防聯(lián)動(dòng)時(shí)，防排煙風(fēng)機(jī)經(jīng)常不能聯(lián)動(dòng) 可能引發(fā)的

20、問(wèn)題存在嚴(yán)重的消防安全隱患 案例13呼市萬(wàn)達(dá)華潤(rùn)超市消防測(cè)試時(shí)聯(lián)動(dòng)不能正常啟動(dòng)運(yùn)行 解決方案組織項(xiàng)目公司消防施工單位逐一調(diào)試解決（1）設(shè)備聯(lián)動(dòng)一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)案例13：呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)超市消防測(cè)試時(shí)聯(lián)動(dòng)不能正常啟動(dòng)運(yùn)行圖示圖示 解決之前解決之前圖示圖示 解決之后解決之后（1）設(shè)備聯(lián)動(dòng)一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)管控要點(diǎn)：消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試和驗(yàn)收 難點(diǎn)：消防噴淋系統(tǒng)無(wú)滴漏水、水壓能達(dá)到要求，能成功聯(lián)運(yùn)。 案例14：福州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)噴淋系統(tǒng)測(cè)試驗(yàn)收 可能引發(fā)的問(wèn)題：1、消防系統(tǒng)的加壓測(cè)試可能引發(fā)場(chǎng)內(nèi)多處漏水； 2、各系統(tǒng)間不聯(lián)動(dòng)而導(dǎo)致驗(yàn)收失敗。 解決措施： 1、在正

21、是驗(yàn)收前采用分次加壓測(cè)試的措施，觀察有無(wú)滴 漏，每次檢查要打開檢修口逐條檢查管道是否滴漏，而非漏水后 才確認(rèn)；2、工程部相關(guān)操作人員提前介入調(diào)試和測(cè)試，能熟練操 作，監(jiān)督好安裝、調(diào)試、設(shè)備質(zhì)量；3、最好是在二裝前能進(jìn)行壓 力測(cè)試，測(cè)試后立即解決問(wèn)題，最好是進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的壓力測(cè)試；4、 開業(yè)后組織檢查，排除消防隱患。（2）消防噴淋系統(tǒng)一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)案例14：福州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消防水泵多線盤遠(yuǎn)程啟動(dòng)流程圖示1234 1、水泵置于自動(dòng)狀態(tài)2、手動(dòng)盤置于允許位置3、按動(dòng)多線盤水泵啟動(dòng)按鈕4、通知工程技工監(jiān)測(cè)水壓（2）消防噴淋系統(tǒng)一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)廣場(chǎng)

22、內(nèi)部分排煙口測(cè)試時(shí)無(wú)風(fēng)，故障原因及涉及的單位較多 可能引發(fā)的問(wèn)題發(fā)生火災(zāi)后果嚴(yán)重 案例15淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街B口穹頂排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)后無(wú)風(fēng) 解決方案1、配合項(xiàng)目公司及施工單位進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)，記錄并分析 設(shè)備故障；2、自行組織消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試及單點(diǎn)測(cè)試，記錄并分析設(shè)備 故障原因，主動(dòng)協(xié)調(diào)總包及各分包單位進(jìn)行整改。（3）消防問(wèn)題故障處理一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)案例15：淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)排煙設(shè)備故障處理圖示 解決之前圖示 解決之后（3）消防問(wèn)題故障處理一、工程管控 6、消防設(shè)備設(shè)施管控要點(diǎn)管控要點(diǎn)：保證有足夠的容量、能正常使用 難點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)在前，招商在后，物理荷載（包括電力荷載、樓層荷載、制冷量、

23、用水量、用氣量等）滿足不了商戶的需求 可能引發(fā)的問(wèn)題：1、滿足不了商戶的用水、電氣等需求，影響招商，影響開業(yè)；2、 過(guò)于遷就商戶，造成負(fù)荷浪費(fèi)和運(yùn)營(yíng)能耗偏高。 案例：武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 解決方案：1、當(dāng)?shù)厣坦芄绢I(lǐng)導(dǎo)班子等要在項(xiàng)目的擴(kuò)初階段及時(shí)到位和介入，根據(jù)項(xiàng)目落位方案和商戶進(jìn)場(chǎng)摸底的結(jié)果，提供相對(duì)準(zhǔn)確的荷載需求；2、在招商完成后及時(shí)將商戶的相關(guān)需求和設(shè)計(jì)圖水、電、氣、收銀POS落位圖報(bào)給項(xiàng)目公司，提前進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理特別是餐飲一定要提前報(bào)；3、要嚴(yán)格審核商戶上報(bào)的用水、電、氣需求，除掉其中的水份。一、工程管控 7、水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)通訊各系統(tǒng)管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)由于是光纖入戶，光纖材質(zhì)較脆弱。

24、在商鋪裝修時(shí)，及容易將之 前已經(jīng)施工的光纖線路破壞。 可能引發(fā)的問(wèn)題導(dǎo)致商戶通信、電話、POS無(wú)法正常使用 案例合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)街2F APPLE裝修時(shí)將事先已預(yù)埋的光纖破壞， 導(dǎo)致在開業(yè)前一天對(duì)外通信、POS無(wú)法正常使用，給商戶第二天 的開業(yè)帶來(lái)了極大的不便。 解決方案與通信運(yùn)營(yíng)商溝通后，測(cè)出光纖斷點(diǎn)具體位置，在斷點(diǎn)處進(jìn) 行光纖熔接，直至光損耗達(dá)到正常范圍值，最終使商戶的業(yè) 務(wù)能正常開展。對(duì)于步行街商鋪通信及POS機(jī)的管控一、工程管控 7、水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)通訊各系統(tǒng)管控管控要點(diǎn)：是否便于日常使用需求，是否預(yù)留檢修口 難點(diǎn)跟進(jìn)不到位，施工工期緊，經(jīng)常造成設(shè)備設(shè)施無(wú)法使用與維修 可能引發(fā)的問(wèn)題不

25、能滿足使用需求 案例呼市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲商戶明蘭、巨晴風(fēng)機(jī)盤管電源未分開 解決方案開業(yè)后，商管工程部自行更改線路一、工程管控 8、機(jī)電設(shè)備管控與維護(hù)要點(diǎn)（1）便于檢修管控要點(diǎn)：電梯的保護(hù)、空調(diào)的驗(yàn)收和測(cè)試 難點(diǎn)：施工點(diǎn)多電梯被損壞、空調(diào)功率不夠 可能引發(fā)的問(wèn)題：1、在籌備期中不注意保護(hù)機(jī)電設(shè)備，造成電梯的損壞； 2、日本料理、港式餐廳等空調(diào)功率不夠 案例：武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 解決方案：1、加強(qiáng)設(shè)備使用的管理，只有經(jīng)廠家驗(yàn)收合格的設(shè)備才能使 用，并且有專人看管；2、強(qiáng)化電梯保護(hù)的培訓(xùn)，并進(jìn)行保護(hù)處 理，貨梯要求進(jìn)行包板使用，扶梯必須覆蓋塑料膜。3、餐飲定 下來(lái)提前做好相關(guān)技術(shù)對(duì)接。一、工程管控 8、

26、機(jī)電設(shè)備管控與維護(hù)要點(diǎn)（2）驗(yàn)收測(cè)試招商管控1、招商工作的整體策劃2、市場(chǎng)調(diào)研及招商定位3、招商大會(huì)及萬(wàn)達(dá)中國(guó)行4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位 5、商戶資源儲(chǔ)備 6、室外步行街招商管控7、招商隊(duì)伍的組建和管理 8、營(yíng)運(yùn)籌備 9、二裝現(xiàn)場(chǎng)管理 招商階段的劃分：按照項(xiàng)目商管公司總經(jīng)理到位直至項(xiàng)目開業(yè)一般為10個(gè)月左右的時(shí)間，這段時(shí)間可以分為： A:招商前期（開業(yè)前10個(gè)月到開業(yè)前6個(gè)月）； B:招商中期（開業(yè)前6個(gè)月到開業(yè)前3個(gè)月）； C:招商后期（開業(yè)前3個(gè)月到開業(yè)當(dāng)天）；在三個(gè)階段中，招商工作重點(diǎn)不同，管控要點(diǎn)和難點(diǎn)也不相同。 二、招商管控 1、招商工作的整體策劃A.招商前期管控重點(diǎn)：項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告的形

27、成；招商運(yùn)營(yíng)副總的到位與招商團(tuán)隊(duì)的組建；項(xiàng)目公司室外步行街商鋪銷售方案及定價(jià)；意向商戶的摸底調(diào)查，調(diào)整品牌落位，向總部建議適當(dāng)?shù)淖饨鹚?，完成租金分解，確定各樓層、各位置的目標(biāo)品牌（至少三個(gè)品牌預(yù)落位）和租金條件；招商手冊(cè)的完成；主力店、次主力店、重點(diǎn)餐飲品牌的合作意向確定（位置、面積、合作年限、租金或扣點(diǎn)水平）。二、招商管控 1、招商工作的整體策劃B.招商中期管控重點(diǎn)：品牌落位的再次調(diào)整確認(rèn)，原則上不再做大的變動(dòng)；各業(yè)態(tài)重點(diǎn)品牌的洽談和突破；招商大會(huì)與萬(wàn)達(dá)中國(guó)行的實(shí)施；同項(xiàng)目公司、商戶共同確認(rèn)主力店、次主力店、餐飲店的工程條件和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；招商工作的全力沖刺，此階段要完成所有招商任務(wù)的80。二

28、、招商管控 1、招商工作的整體策劃C.招商后期管控重點(diǎn)：全力沖刺完成剩余商鋪的招商；全力敦促商戶進(jìn)場(chǎng)裝修；商戶裝修形象、進(jìn)度、質(zhì)量的把控；商戶及其裝修施工隊(duì)、項(xiàng)目公司、商管公司的工程對(duì)接會(huì)議，建立工程問(wèn)題臺(tái)帳，并逐日消項(xiàng)；開業(yè)慶典的商戶邀請(qǐng)。 二、招商管控 1、招商工作的整體策劃管控要點(diǎn)與難點(diǎn)： 全面掌握和理解項(xiàng)目概況、整體定位及特點(diǎn)； 深入的所在城市及區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研； 詳實(shí)、準(zhǔn)確的重點(diǎn)品牌經(jīng)營(yíng)及發(fā)展情況；可能引發(fā)的問(wèn)題：（1）難以明確與總部招商中心、萬(wàn)千百貨等的招商工作界面、及招商側(cè)重點(diǎn)，對(duì)外招商工作步驟缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）招商工作出現(xiàn)偏差，難以形成目標(biāo)品牌商家的合作共鳴，影響招商進(jìn)度。解決

29、方案：（1）確保市調(diào)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，尤其是租金調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；（2）商戶意向摸底的全面性和扎實(shí)程度；（3）及時(shí)獲得總部招商中心的指導(dǎo)和認(rèn)同，及早報(bào)請(qǐng)商業(yè)決策文件的審批；（4）同項(xiàng)目公司溝通市調(diào)報(bào)告，培育項(xiàng)目公司對(duì)商業(yè)需求的理解。二、招商管控 2、市場(chǎng)調(diào)研及招商定位案例1：寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)籌備期之初，即重視項(xiàng)目全面、深入的市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)多種渠道取得詳實(shí)、準(zhǔn)確的品牌商家經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及發(fā)展情況資料，定期和不定期地與目標(biāo)品牌商家、 消費(fèi)者及相關(guān)業(yè)內(nèi)人士代表等進(jìn)行交流和座談，為招商定位工作奠定了良好的基礎(chǔ)。解決方案： （1）組織市場(chǎng)調(diào)研，收集、分析品牌經(jīng)營(yíng)資料，確定招商定位； （2）組織商戶、消費(fèi)

30、者、業(yè)內(nèi)人士代表進(jìn)行交流座談； （3）協(xié)助總部招商中心確定主力店、次主力店、聯(lián)發(fā)品牌引進(jìn)方案； （4）加強(qiáng)與萬(wàn)千百貨的有效溝通，形成互動(dòng)招商的良好市場(chǎng)效應(yīng)。二、招商管控 2、市場(chǎng)調(diào)研及招商定位管控要點(diǎn)和難點(diǎn)： 招商大會(huì)前成功組織“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”； 在開業(yè)前6個(gè)月成功召開招商大會(huì)； 促成商戶及時(shí)簽約，意向客戶簽約率達(dá)到50%；可能引發(fā)的問(wèn)題：達(dá)不到預(yù)定的招商簽約率，影響招商進(jìn)度；解決方案：(1)盡早組建招商團(tuán)隊(duì)，提前儲(chǔ)備充分的目標(biāo)商戶及招商大會(huì)的參加商戶；(2)招商大會(huì)在地點(diǎn)、時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)布置、項(xiàng)目演示文稿、商戶發(fā)言代表的選擇（最好服裝、餐飲業(yè)態(tài)最有影響力的商戶各選一位）、接待質(zhì)量（接送站、餐飲、住

31、宿、公司陪同人員）等方面要周密安排；(3)萬(wàn)達(dá)中國(guó)行在考察項(xiàng)目的選擇上要有代表性、針對(duì)性，有利于增強(qiáng)商戶的信心；在商戶中間適當(dāng)安排兩、三位認(rèn)同我方項(xiàng)目，善于溝通，影響力強(qiáng)的商戶，利用商戶影響商戶；(4)在各種環(huán)境中合理運(yùn)用對(duì)比、短缺、互惠等多種影響策略。二、招商管控 3、招商大會(huì)與萬(wàn)達(dá)中國(guó)行 案例2：于2010年12月23日開業(yè)的合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2010年5月11日統(tǒng)計(jì)意向客戶的簽約率即達(dá)到68%；重點(diǎn)品牌ZARA、BSK、PB及STR完成簽約，后期招商推進(jìn)階段除聯(lián)發(fā)品牌以外，其他本地代理商均很快完成簽約； 解決方案： 組織“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”：在招商大會(huì)召開前，鎖定目標(biāo)品牌廠商，落實(shí)專人進(jìn)行攻堅(jiān)

32、、參觀接待及陪同； 篩選、邀請(qǐng)商戶：向擬邀請(qǐng)商戶全部發(fā)出邀請(qǐng)函、收集回函，明確具體對(duì)接人員于“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”成行前和招商大會(huì)前一晚，電話再次確認(rèn)受邀請(qǐng)者參加的準(zhǔn)確信息； 會(huì)務(wù)及資料準(zhǔn)備： 全方位投放招商廣告，確定會(huì)議場(chǎng)地、合作公司、 新聞媒體、宣傳軟文、招商手冊(cè)等； 以有影響力的重點(diǎn)商戶為突破口，如：獨(dú)家引進(jìn)有影響力的品牌、本地有影響力的品牌。二、招商管控 3、招商大會(huì)與萬(wàn)達(dá)中國(guó)行管控要點(diǎn)和難點(diǎn)： 抓住重點(diǎn)品牌選位需求，依次規(guī)劃主力店、次主力店及聯(lián)發(fā)品牌落位； 掌控樓層商業(yè)主題、及時(shí)合理調(diào)整業(yè)態(tài)組合及占比； 確定品牌落位圖、租金條件及分解方案；可能引發(fā)的問(wèn)題： 重點(diǎn)品牌落位不準(zhǔn)確，將會(huì)導(dǎo)致整體落

33、位重新調(diào)整； 影響品牌落位圖、租金條件及分解方案的確定； 如果是重點(diǎn)餐飲商鋪落位需調(diào)整，機(jī)電條件的預(yù)留可能無(wú)法滿足其品牌需求。二、招商管控 4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位案例3：合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樓1-30、1-31商鋪在招商初期規(guī)劃為服裝商鋪，但實(shí)際洽談后發(fā)現(xiàn)由于商鋪結(jié)構(gòu)問(wèn)題，達(dá)到級(jí)次的服裝品牌不能接受，后期改為餐飲商鋪。解決方案： 選擇公司品牌庫(kù)的品牌，引進(jìn)之外的新品牌則提前報(bào)備商管總部招商中心，注意選擇行業(yè)內(nèi)的前10名商家； 餐飲、服裝是重點(diǎn)，優(yōu)先確定餐飲和快時(shí)尚品類； 處于端頭或動(dòng)線末端位置的餐飲鋪，引進(jìn)知名大餐飲；在合作洽談不能明確的情況下，以盡可能多的機(jī)電要求預(yù)留工程條件，以備調(diào)整方案；

34、按13原則每個(gè)商鋪至少鎖定3個(gè)商家，對(duì)于沒(méi)有確定合同的鋪位，最少同時(shí)洽談三個(gè)不同級(jí)次的品牌備選； 快速與商家簽訂合同、繳交定金、租金，同時(shí)進(jìn)行工程技術(shù)對(duì)接、審核裝修圖、確定裝修標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用，催促商戶及早進(jìn)場(chǎng)施工及場(chǎng)外柜臺(tái)道具制作。 二、招商管控 4、業(yè)態(tài)組合與品牌落位管控要點(diǎn)和難點(diǎn)： 理想方案、可執(zhí)行方案、備選方案不同級(jí)次的品牌的豐富儲(chǔ)備；可能引發(fā)的問(wèn)題： 招商定位提升時(shí)品牌資源不足； 確保開業(yè)備選品牌不足。二、招商管控 5、商戶資源儲(chǔ)備案例4：在合肥包河萬(wàn)達(dá)招商意向簽約率超過(guò)70%時(shí)，商管總部招商中心提出一樓整體品牌提升，前期作為儲(chǔ)備的相關(guān)品牌的重新洽談，異地招商迅速啟動(dòng)。解決方案： 選擇公司

35、品牌庫(kù)的品牌，同年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)間的資源共享，引進(jìn)之外的新品牌需提前報(bào)備商管總部招商中心； 按13原則每個(gè)商鋪至少鎖定3個(gè)商家； 開業(yè)前，不同級(jí)次意向品牌的動(dòng)向的密切關(guān)注，對(duì)于沒(méi)有確定合同的鋪位，最少同時(shí)洽談三個(gè)不同級(jí)次的品牌備選。二、招商管控 5、商戶資源儲(chǔ)備室外步行街的整體策劃的基本思路： 由于室外步行街的銷售和后期的服務(wù)式招商及運(yùn)營(yíng)效果是密不可分的，所以必須明確室外步行街銷售和招商的目標(biāo)，主要包括以下三個(gè)目標(biāo)：在銷售上追求快銷，確保資金快速回收和現(xiàn)金流平衡；順利完成服務(wù)式招商，盡可能實(shí)現(xiàn)步行街和大商業(yè)的同步開業(yè)；有利于營(yíng)造整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍（規(guī)劃室外步行街的業(yè)態(tài)和品牌，盡量和大商業(yè)的其他

36、部分形成互補(bǔ)）。二、招商管控 6、室外步行街招商管控管控要點(diǎn)和難點(diǎn)：準(zhǔn)確調(diào)查周邊商業(yè)的銷售價(jià)格和租金水平，為公司提供最佳銷售價(jià)格的決策提供依據(jù)，為業(yè)主制定合理的租金回報(bào)目標(biāo)；在項(xiàng)目市調(diào)的同時(shí)對(duì)室外步行街的業(yè)態(tài)和品牌做規(guī)劃，適當(dāng)規(guī)劃其他沒(méi)有規(guī)劃而消費(fèi)頻度較高的品類：如銀行、郵局等業(yè)態(tài)；實(shí)現(xiàn)室內(nèi)、外步行街招商的同步啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)招商資源的共享；對(duì)業(yè)主進(jìn)行摸底調(diào)查，對(duì)自營(yíng)業(yè)主盡量引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的業(yè)態(tài)和品牌，對(duì)于非自營(yíng)型業(yè)主盡量按照目標(biāo)業(yè)態(tài)和品牌招商；確定總經(jīng)理或招商運(yùn)營(yíng)副總，負(fù)責(zé)室外步行街的招商工作，租賃服務(wù)部和招商部每周至少召開一次碰頭會(huì)；二、招商管控 6、室外步行街招商管控針對(duì)期望值過(guò)高、過(guò)低業(yè)主，分

37、別對(duì)待，盡快與其達(dá)成租賃條件；大部分商戶為品牌代理商或經(jīng)營(yíng)散貨，經(jīng)營(yíng)能力參差不齊；商戶可以接受的租金價(jià)格低，租期要求長(zhǎng)，普遍要求在開業(yè)前期有一定的免租期、物業(yè)費(fèi)減免；在工程技術(shù)條件不完善的情況下，工程技術(shù)條件將成為招商和開業(yè)工作的難點(diǎn)；可能引發(fā)的問(wèn)題：影響室外街商戶不能與大商業(yè)同步開業(yè)。二、招商管控 6、室外步行街招商管控解決方案： 幫助業(yè)主了解市場(chǎng)租金水平，調(diào)整業(yè)主租金預(yù)期； 使用影響力策略，提升商戶租金接受水平； 采用合理的獎(jiǎng)勵(lì)措施，促使業(yè)主及時(shí)簽約，促使商戶接受業(yè)主合理的租金要求； 精心準(zhǔn)備商戶和業(yè)主對(duì)接的準(zhǔn)備工作 : 仔細(xì)核對(duì)業(yè)主授權(quán)書和商戶合作意向書的條件； 精心選擇對(duì)接地點(diǎn)和對(duì)接人

38、員； 對(duì)接動(dòng)作要迅速果斷，一旦雙方有合作可能要盡快簽約； 對(duì)接失敗要同業(yè)主簽署對(duì)接確認(rèn)書，增加業(yè)主簽約壓力，降低租金標(biāo)準(zhǔn)。二、招商管控 6、室外步行街街招商管控 案例二：案例二：案例5：福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商工作啟動(dòng)時(shí)，離開業(yè)僅有4個(gè)月的時(shí)間，大多數(shù)商戶特別是餐飲商戶的裝修困難和開業(yè)壓力極大，租賃服務(wù)部人員每天催促商戶加派人手，加班裝修，并向商戶提供部分裝修工具和負(fù)責(zé)監(jiān)工。解決方案： （1）強(qiáng)調(diào)商業(yè)發(fā)展的規(guī)律性，說(shuō)服業(yè)主重視回報(bào)的長(zhǎng)期性，不要追求短期的高租金，導(dǎo)致商鋪空置和造成租金下降； （2）幫助業(yè)主客觀分析、測(cè)算，抓住客戶心理及其商鋪按揭還款壓力，盡快與業(yè)主簽署招商委托授權(quán)書，實(shí)現(xiàn)租賃簽

39、約； （3）事前精心、周密準(zhǔn)備，最大程度地提高招商對(duì)接一次成功率；對(duì)招商對(duì)接失敗的業(yè)主，要求其與現(xiàn)場(chǎng)商戶簽署對(duì)接確認(rèn)書進(jìn)行存檔，作為租賃服務(wù)部已進(jìn)行服務(wù)的記錄，并告知只有簽了確認(rèn)書的業(yè)主才能享受下次對(duì)接服務(wù)，使其在下次對(duì)接時(shí)處于心理弱勢(shì)； 二、招商管控 6、室外步行街街招商管控 （4）對(duì)于不易溝通的業(yè)主或難以降低期望值的業(yè)主，利用業(yè)主中有影響力、配合度較好的業(yè)主出面做工作，同時(shí)爭(zhēng)取到置業(yè)顧問(wèn)的配合。 （5）對(duì)接要迅速解決，不給雙方留有太多思考的空間與時(shí)間，盡量不要把范本合同提前給雙方進(jìn)行細(xì)致的研究。開業(yè)前開業(yè)當(dāng)天二、招商管控 6、室外步行街街招商管控管控要點(diǎn)和難點(diǎn)： 招商人員的特長(zhǎng)領(lǐng)域的合理搭

40、配，在招商進(jìn)入最后調(diào)整期的工作狀態(tài)的調(diào)整；可能引發(fā)的問(wèn)題： 對(duì)不同業(yè)態(tài)品牌的需求了解不足，洽談合作條件的不能很好的把握； 招商最后的調(diào)整階段的頻繁調(diào)整，需要招商人員保持平和心態(tài)和積極的工作態(tài)度；二、招商管控 7、招商隊(duì)伍的組建與管理案例6：合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)籌備期，起先是按業(yè)態(tài)招商，其中又以餐飲和服裝為中心，配套補(bǔ)位的分工模式進(jìn)行，在招商營(yíng)運(yùn)并行期，則及時(shí)調(diào)整為樓層分工負(fù)責(zé)，在招商進(jìn)入瓶頸時(shí)，以營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備工作調(diào)劑。解決方案： 招商與營(yíng)運(yùn)的并行期的延長(zhǎng)，提前進(jìn)行相關(guān)營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備工作，為后期招商調(diào)整騰出時(shí)間； 明確的分工，合理的補(bǔ)位；二、招商管控 7、招商隊(duì)伍的組建與管理案例7：淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 招商團(tuán)

41、隊(duì)組建圖示 解決之前圖示 解決之后二、招商管控 7、招商隊(duì)伍的組建與管理管控要點(diǎn)及難點(diǎn)：(1)營(yíng)運(yùn)管理操作指引修正、完善并報(bào)審確定；(2)商戶裝修圖紙報(bào)審、施工手續(xù)辦理及施工現(xiàn)場(chǎng)管控；(3)營(yíng)運(yùn)人員招聘、培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)考核；(4)協(xié)助商戶招聘人員并對(duì)商戶店長(zhǎng)、店員進(jìn)行培訓(xùn)及考核；(5)各部門負(fù)責(zé)人每日召開商家裝修及開業(yè)管控會(huì)議及現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)；(6)將每一商鋪逐戶，分解落實(shí)到每個(gè)分管營(yíng)運(yùn)助理，納入管控范圍；(7)對(duì)各商鋪店招及店面形象嚴(yán)格審核并要求提升。(8)各部門進(jìn)行開業(yè)前的模擬演練。(9)合同回收以及相關(guān)費(fèi)用、裝修費(fèi)用催繳到位。(10)服務(wù)臺(tái)的廣播調(diào)試以及廣播稿的擬定與錄音、背景音樂(lè)的選取。(11

42、)相關(guān)開業(yè)后營(yíng)運(yùn)管理所需物品的準(zhǔn)備。二、招商管控 8、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備二、招商管控 8、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備招商期與營(yíng)運(yùn)期交疊的時(shí)間段的把控；商戶進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)條件不具備，場(chǎng)內(nèi)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)斷電、水及漏水的現(xiàn)象；營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件辦理要與相關(guān)政府部門進(jìn)行多次協(xié)商，特別是餐飲證手續(xù)繁多； 商戶招聘人員難度大；可能引發(fā)的問(wèn)題：上述因素和問(wèn)題將會(huì)影響我們整場(chǎng)滿鋪開業(yè)。案例8：福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：聯(lián)發(fā)品牌拉夏貝爾因進(jìn)場(chǎng)時(shí)間遲；星巴克商戶裝修公司又不配合，不緊不慢地裝修；項(xiàng)目公司屋面封堵未做到位；解決方案： 營(yíng)運(yùn)人員每日徹夜進(jìn)行溝通，現(xiàn)場(chǎng)跟蹤落實(shí). 直至聯(lián)系拉夏貝爾公司老板親自到現(xiàn)場(chǎng)處理，將上海貨柜拆移至現(xiàn)場(chǎng)安裝； 營(yíng)

43、運(yùn)人員每日拍照傳送總部，請(qǐng)總部協(xié)調(diào)星巴克總部加快裝修進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)人員每日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查溝通，為了滿鋪開業(yè)，無(wú)償提供店內(nèi)的保潔衛(wèi)生； 二、招商管控 8、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備 星巴克施工進(jìn)度慢星巴克現(xiàn)狀拉夏貝爾現(xiàn)狀二、招商管控 8、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備案例10：淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 營(yíng)運(yùn)籌備例表二、招商管控 8、開業(yè)前營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備案例9：合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首批簽約客戶距離其品牌開業(yè)籌備最長(zhǎng)的有4個(gè)月的時(shí)間，期間招商與營(yíng)運(yùn)的人員需要與其保持溝通，了解其后期的準(zhǔn)備工作的進(jìn)展，最重要的是品牌經(jīng)營(yíng)者的心態(tài)變化；解決方案： 相關(guān)人員保持溝通，相關(guān)的工作進(jìn)展的及時(shí)告知（知名品牌的簽約，裝修方案的設(shè)計(jì)等）； 招商營(yíng)運(yùn)人員分工及時(shí)調(diào)整

44、；管控要點(diǎn)及難點(diǎn)： 及時(shí)敦促商戶進(jìn)場(chǎng)裝修 幫助工程、物管、運(yùn)營(yíng)等部門和商戶進(jìn)行對(duì)接； 跟進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)設(shè)備（由廠家或第三方制作準(zhǔn)備）、人員招聘、商品準(zhǔn)備等工作?？赡芤l(fā)的問(wèn)題 ： 商戶未能及時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修，影響準(zhǔn)時(shí)開業(yè)或開業(yè)質(zhì)量不佳； 對(duì)接不好而導(dǎo)致對(duì)接對(duì)象錯(cuò)誤、溝通不暢、效率低下，甚至產(chǎn)生矛盾； 確保商戶不會(huì)因非裝修因素導(dǎo)致無(wú)法開業(yè)或開業(yè)質(zhì)量不佳。 二、招商管控 9、二裝管控解決方案：除了公司層面出臺(tái)各種優(yōu)惠措施敦促商戶進(jìn)場(chǎng)，作為招商人員最重要的作用就是時(shí)刻和商戶的最高決策者保持及時(shí)暢順的溝通，確保商戶高層重視準(zhǔn)時(shí)進(jìn)場(chǎng)工作，及時(shí)劃撥進(jìn)場(chǎng)相關(guān)費(fèi)用、敦促設(shè)計(jì)公司出圖、組織施工方招標(biāo)和進(jìn)場(chǎng)材料、人員的準(zhǔn)備

45、等工作；組織商戶施工方進(jìn)場(chǎng)對(duì)接會(huì)，要求項(xiàng)目公司工程部、現(xiàn)場(chǎng)安全主任，商管公司工程部、物管部、企劃部、營(yíng)運(yùn)部等多部門與商戶的工程部、運(yùn)營(yíng)部、店長(zhǎng)、裝修施工隊(duì)工頭等對(duì)接會(huì)議，就交鋪標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、裝修材料的進(jìn)出通道、臨時(shí)用電用水、裝修進(jìn)度表、裝修安全事項(xiàng)等工作達(dá)成一致，幫助各方認(rèn)識(shí)對(duì)接對(duì)象、分工、聯(lián)系方式等；跟進(jìn)商戶的經(jīng)營(yíng)設(shè)備的準(zhǔn)備工作、新店員工的招聘、商品準(zhǔn)備等工作，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)和商戶高管反應(yīng)，確保開業(yè)準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作到位；二、招商管控 9、二裝管控案例11：按照規(guī)劃院的相關(guān)要求，二裝不允許在商鋪玻璃幕墻上有所變化。在實(shí)際裝修跟進(jìn)過(guò)程中，合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)根據(jù)干鍋軒的外立面木線條裝飾和

46、芒果泰融合餐廳的外立面彩色彈涂能夠更好的表現(xiàn)其品牌特色，及時(shí)調(diào)整既定的裝修方案。解決方案與集團(tuán)規(guī)劃院頻繁溝通，及時(shí)調(diào)整和不斷優(yōu)化既定的裝修方案；嚴(yán)格遵循商鋪二裝事前溝通與審圖、事中修正與控制、事后調(diào)整與控制的三級(jí)管控機(jī)制，主動(dòng)、及時(shí)做好對(duì)內(nèi)、對(duì)外溝通、協(xié)調(diào)及配合工作。二、招商管控 9、二裝管控物業(yè)管控 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)管控2、籌備期店鋪裝修三級(jí)管控機(jī)制3、如何做好中控室的管理4、環(huán)境開荒管控5、入伙管控6、成品保護(hù)7、地面保養(yǎng)8、品質(zhì)管理9、消防管理管控要點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)展，在各項(xiàng)目定標(biāo)前確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 難點(diǎn)項(xiàng)目施工招投標(biāo)在前，集團(tuán)相應(yīng)的指引規(guī)范在后 可能引發(fā)的問(wèn)題反復(fù)施工影響后期使用，更甚者

47、以至于無(wú)法滿足使用 功能。 案例停車場(chǎng)吊掛導(dǎo)視標(biāo)識(shí)和墻面導(dǎo)視標(biāo)識(shí)為兩家施工單位，他們分別 取得了兩個(gè)不同版本的施工圖紙，致使在施工時(shí)出現(xiàn)相互矛盾， 無(wú)法為顧客提供正常的導(dǎo)引服務(wù)，造成不好的影響。 解決方案召開導(dǎo)視復(fù)盤會(huì)，重新更換導(dǎo)視標(biāo)識(shí)。三、物業(yè)管控 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議難點(diǎn)一：停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)管理 現(xiàn)象和問(wèn)題：1、出入口設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題主要是直角轉(zhuǎn)彎進(jìn)入（出）停車場(chǎng)，收費(fèi)崗?fù)み^(guò)于靠近轉(zhuǎn)彎處，從而導(dǎo)致車輛出入不暢順；2、北方停車場(chǎng)出入口向北，導(dǎo)致能耗的增加；3、垃圾房位于停車場(chǎng)的中央位置，氣味大，且垃圾車容易造成地面的二次污染，同時(shí)影響場(chǎng)內(nèi)主干道的交通；4、停車場(chǎng)照明不足，分區(qū)顏色不醒目，導(dǎo)示系統(tǒng)對(duì)功能

48、區(qū)指示不清晰，各萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)停車場(chǎng)導(dǎo)示不統(tǒng)一，超市扶梯和步行街直梯的門口燈光照明不醒目等問(wèn)題。解決方案：1、需要商管公司總部層面和規(guī)劃院加強(qiáng)溝通，從設(shè)計(jì)源頭加以控制；2、在第二版施工圖審圖環(huán)節(jié)，商管公司要及時(shí)提供意見(jiàn)，一旦施工圖確定要再改就很困難。三、物業(yè)管控 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議菱角湖180轉(zhuǎn)彎包頭出入口向北難點(diǎn)二：停車場(chǎng)的工程質(zhì)量管理 現(xiàn)象和問(wèn)題：停車場(chǎng)的常見(jiàn)問(wèn)題有1、頂部或墻體漏水、地面冒水、滲透等情況；2、地面平整度不夠；3、地平漆在開業(yè)不到半年的時(shí)間就出現(xiàn)脫落和掉皮的現(xiàn)象。解決方案：1、溝通項(xiàng)目公司，停車場(chǎng)的施工要提前，各工序間要保留足夠的時(shí)間。菱角湖漏水菱角湖路面不平菱角湖路面不平菱角湖施

49、工粗糙三、物業(yè)管控 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議事前溝通與審圖事中修正與控制事后調(diào)整與驗(yàn)收123三、物業(yè)管控 2、籌備期店鋪裝修三級(jí)管控機(jī)制裝修管控事前控制與審圖裝修指南-明確裝修標(biāo)準(zhǔn)和要求LOGO形式同業(yè)借鑒圖紙交底臨街面處理商鋪裝修的目標(biāo)：優(yōu)質(zhì)租戶+精美店鋪+高質(zhì)商品，讓店鋪富有特色，快速吸引顧客眼球，讓商品親密接觸顧客，提升店鋪銷售店鋪裝修需要一店一特色，避免視覺(jué)疲勞三、物業(yè)管控 2、籌備期店鋪裝修三級(jí)管控機(jī)制裝修管控事中修正與控制平面圖初審不同業(yè)態(tài)關(guān)注重點(diǎn)功能（ 氣源、上下水、暖通、排煙等 ）店鋪整體氛圍營(yíng)地面 頂部關(guān)聯(lián)鋪主題風(fēng)格的協(xié)調(diào)性作好裝修施工的現(xiàn)場(chǎng)管理定位明確：溝通了解每個(gè)店鋪的技術(shù)數(shù)據(jù)溝

50、通了解各品類的數(shù)據(jù)，功能溝通了解每個(gè)業(yè)態(tài)的技術(shù)參數(shù) 與項(xiàng)目公司定位明確：與租戶與租戶設(shè)計(jì)人員與租戶施工方對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行交流在裝修中溝通、調(diào)整對(duì)裝修表現(xiàn)做總體驗(yàn)收裝修管控事后的調(diào)整與驗(yàn)收內(nèi)裝收尾階段的細(xì)部調(diào)整（收口、清潔等）內(nèi)場(chǎng)廣告位關(guān)注點(diǎn)位三、物業(yè)管控 2、籌備期店鋪裝修三級(jí)管控機(jī)制 三、物業(yè)管控 2、籌備期店鋪裝修三級(jí)管控機(jī)制解決方案：有部份商戶裝修完工，等待開業(yè)，因項(xiàng)目公司屋面封堵未做到位，造成部份商鋪返工，營(yíng)運(yùn)部全力協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司進(jìn)行屋面封堵，并與商家協(xié)調(diào)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)重新裝修。卡賓漏水卡賓現(xiàn)狀案例1：福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供A.工程施工前期的管控管控要點(diǎn)：（1）施工人員出入的管控（2）消防監(jiān)

51、控中心出入物品的管控（3）施工人員操作規(guī)范的管控（4）夜間操作管控（5）上機(jī)操作及聯(lián)動(dòng)測(cè)試的管控（6）對(duì)監(jiān)控員的工作規(guī)范管控（7）了解和掌握監(jiān)控設(shè)備和消防主機(jī)的功能管控要點(diǎn)：（1）配合項(xiàng)目公司的培訓(xùn)安排，做好隊(duì)員的管理（2）驗(yàn)收期間認(rèn)真記錄各個(gè)問(wèn)題并做好筆記，對(duì)有疑問(wèn)的積極提問(wèn)，并督促項(xiàng)目公司對(duì)有問(wèn)題的地方進(jìn)行整改（3）做好資料收集工作(監(jiān)控探頭數(shù)量和位置、消防設(shè)備設(shè)施的數(shù)量和位置)三、物業(yè)管控 3、如何做好中控室的管理B、調(diào)測(cè)期的跟進(jìn)和學(xué)習(xí)監(jiān)控室應(yīng)急物資配置齊全、安放措施到位案例2：福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供三、物業(yè)管控 3、如何做好中控室的管理（1）對(duì)消防報(bào)警主機(jī)存在的故障及疑問(wèn)及時(shí)與設(shè)備廠方

52、進(jìn)行溝通并要求及時(shí)解決（2）對(duì)末端設(shè)備存在的問(wèn)題與故障及時(shí)與工程項(xiàng)目方進(jìn)行溝通并且督促施工方及時(shí)解決（3）對(duì)消防主機(jī)的操作技術(shù)與設(shè)備廠方時(shí)時(shí)進(jìn)行溝通并要求廠方工程師對(duì)操作技術(shù)的培訓(xùn)與更新（4）對(duì)現(xiàn)期整改的問(wèn)題未完成的及時(shí)上報(bào) C、與工程項(xiàng)目方、廠商設(shè)備方的溝通D、正常運(yùn)行期的管理（1）對(duì)中控室人員出入的管理與登記（2）對(duì)中控值班人員的工作規(guī)范管控（3）對(duì)值班人員的值班記錄進(jìn)行檢查（4）對(duì)中控室的環(huán)境與衛(wèi)生進(jìn)行管控（5）對(duì)中控室的報(bào)警記錄進(jìn)行檢查并做好歸檔（6）對(duì)中控室的消防器材進(jìn)行每日查看是否完好正常（7）定期對(duì)中控室值班員進(jìn)行培訓(xùn)并強(qiáng)化業(yè)務(wù)技能（8）對(duì)中控室上墻制度的完善并進(jìn)行有效管理三、物

53、業(yè)管控 3、如何做好中控室的管理管控要點(diǎn)： 室內(nèi)步行街內(nèi)場(chǎng)在開荒前必須做到封閉管理和對(duì)裝修施工及人員出入實(shí)行有效的管理。 難點(diǎn)如不能及時(shí)封閉管理和對(duì)裝修施工有效控制,重復(fù)開荒會(huì)增加重復(fù)開荒次數(shù),投 入更多的人力、精力、財(cái)力。 可能引發(fā)的問(wèn)題最主要是無(wú)法保證開荒的效果,以至于無(wú)法在開業(yè)前進(jìn)入日常保潔 的最佳狀態(tài)。 案例包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)受項(xiàng)目公司施工進(jìn)度的影響,通道及大門遲遲沒(méi)有安裝,以至無(wú)法封場(chǎng),以至于開業(yè)前開荒效果不佳,后期經(jīng)營(yíng)中還在投入更大的精力來(lái)彌補(bǔ)之前的工作不足。解決方案在開業(yè)前一個(gè)月要求項(xiàng)目必須安裝好通道門，對(duì)項(xiàng)目公司施工人員必須指定進(jìn)出通道和貨物運(yùn)送的通道，明確運(yùn)送時(shí)間和堆放地點(diǎn)。三、物

54、業(yè)管控 4、開荒保潔環(huán)境管控解決之前：易燃的紙箱等亂堆亂放 解決之后：有標(biāo)識(shí)，加大巡查力度，井然有序三、物業(yè)管控 4、開荒保潔環(huán)境管控案例3：福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)不具備入伙條件 可能引發(fā)的問(wèn)題業(yè)主抵制 解決方案 （1）站在業(yè)主的立場(chǎng)，規(guī)避矛盾 （2）程序一條龍 驗(yàn)證 收費(fèi) 簽約 驗(yàn)房 遺留問(wèn)題處理 （3）相關(guān)費(fèi)用減免三、物業(yè)管控 5、入伙管控管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)施工期間人多次序亂 可能引發(fā)的問(wèn)題破壞已建成的設(shè)施設(shè)備 解決方案 （1） 總部制定鋪裝及成品保護(hù)的規(guī)定（強(qiáng)條） （2）全員動(dòng)員，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)反饋三、物業(yè)管控 6、成品保護(hù)管控要點(diǎn)： 難點(diǎn)保養(yǎng)公司水平參差不齊 可能引發(fā)的問(wèn)

55、題影響使用 案例4襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)提供 解決方案挑選合適的保養(yǎng)公司，要求亮度達(dá)到80度以上 三、物業(yè)管控 7、地面保養(yǎng)保養(yǎng)后保養(yǎng)前（1）裝修期開始前3個(gè)月，品質(zhì)部組織公司各部門進(jìn)行制度建設(shè)重要性的培訓(xùn)，讓每位部門的主管、負(fù)責(zé)人明白體系運(yùn)行對(duì)于公司的重要性；（2）培訓(xùn)完畢后組織公司各部門結(jié)合總部的要求編制裝修期間各部門工作的管控標(biāo)準(zhǔn)以及正常運(yùn)行期間的管控標(biāo)準(zhǔn)；（3）編制完畢后，安全品質(zhì)部應(yīng)有效監(jiān)督各部門落實(shí)培訓(xùn)工作。（4）在裝修期開始后品質(zhì)部介入到裝修流程及現(xiàn)場(chǎng)的管控工作，隨時(shí)幫助各部門完善相應(yīng)的工作內(nèi)容。案例5： 包頭青山萬(wàn)達(dá)三、物業(yè)管控 8、品質(zhì)管控管控要點(diǎn)： A. 設(shè)備設(shè)施安裝跟進(jìn)（1）包頭商管公

56、司由工程部、安全品質(zhì)部相應(yīng)的人員組成消防設(shè)備設(shè)施安裝跟進(jìn)小組；（2）消防設(shè)備設(shè)施跟進(jìn)小組原則上不兼任其他工作任務(wù)；（3）每日由組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)組織召開當(dāng)天會(huì)議，整理成會(huì)議紀(jì)要，專人留檔。（4）通過(guò)每日會(huì)議羅列相關(guān)安裝的硬件及相關(guān)測(cè)試的問(wèn)題，待后期逐項(xiàng)跟進(jìn)。 B. 由消防管理小組組長(zhǎng)跟進(jìn)裝修材料檢驗(yàn)報(bào)告的收集工作，工程部跟進(jìn)裝修小組索取以上資料。案例6：包頭青山萬(wàn)達(dá)前期組成消防小組后對(duì)消防施工進(jìn)行專項(xiàng)跟進(jìn)，及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提報(bào)到項(xiàng)目公司督促施工單位及時(shí)整改，為以后的正常運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。施工時(shí)將噴淋末端置于棚頂、弱電線未穿防火管三、物業(yè)管控 9、消防管控企劃管控1、企劃推廣四大工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控2、團(tuán)隊(duì)建

57、設(shè)管控3、重視并優(yōu)化提升導(dǎo)示系統(tǒng)、美陳方案的設(shè)計(jì)和安裝管控4、招商大會(huì)企劃案例5、環(huán)境美化與陳列6、外圍形象及廣告位管理7、開業(yè)慶典管理 管控要點(diǎn)：管控要點(diǎn)：(1)嚴(yán)格依據(jù)集團(tuán)制定的開業(yè)前期籌備計(jì)劃的工作節(jié)點(diǎn)來(lái)制定部門工作計(jì)劃，并且部門工作計(jì)劃完成節(jié)點(diǎn)要比集團(tuán)制定完成節(jié)點(diǎn)要提前1015天，打好工作的提前量，以確保按照節(jié)點(diǎn)完成的萬(wàn)無(wú)一失；(2)要注意長(zhǎng)期計(jì)劃及短期計(jì)劃的不同管理手段。長(zhǎng)期計(jì)劃抓時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理；短期工作計(jì)劃注重各單項(xiàng)工作步驟的詳細(xì)分解。(3)注重計(jì)劃的過(guò)程管理。嚴(yán)格把控計(jì)劃的執(zhí)行環(huán)節(jié)。計(jì)劃制定后必須嚴(yán)格按照既定完成節(jié)點(diǎn)推進(jìn)工作，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃在執(zhí)行中的偏差，在部門通過(guò)早例會(huì)、晚總結(jié)的制

58、度，每天跟進(jìn)計(jì)劃完成情況并及時(shí)銷項(xiàng)，確保工作及時(shí)推進(jìn)。 難點(diǎn)難點(diǎn)計(jì)劃趕不上變化 可能引發(fā)的問(wèn)題可能引發(fā)的問(wèn)題因?yàn)閳?zhí)行過(guò)程中的變化，導(dǎo)致工作不能按照節(jié)點(diǎn)完成或完成的倉(cāng) 促、不理想 案例案例因工期問(wèn)題，開業(yè)日期在即將開業(yè)時(shí)仍懸而未決。 解決方案解決方案a.按照既定節(jié)點(diǎn)完成所有工作的準(zhǔn)備，做好開業(yè)準(zhǔn)備 b.依據(jù)隨時(shí)可能發(fā)生的變化，及時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案及計(jì)劃，迅速采取應(yīng)對(duì)措施四、企劃管控 1、企劃推廣四大工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控籌備工作企劃管理工作節(jié)點(diǎn)：（1）招商推廣期 第一階段：招商預(yù)熱啟動(dòng)期 第二階段：招商強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)期 重點(diǎn)工作： A.招商大會(huì)；B.異地招商拓展 第三階段 ：招商優(yōu)化期（2）開業(yè)預(yù)熱期（3）開業(yè)

59、造勢(shì)期 重點(diǎn)工作：A.開業(yè)慶典； B.開業(yè)文化及促銷活動(dòng)（4）開業(yè)后持續(xù)旺場(chǎng)期四、企劃管控 1、企劃推廣四大工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃管控管控要點(diǎn)： 減少人員流失，打造穩(wěn)定團(tuán)隊(duì) 難點(diǎn)購(gòu)物中心快速發(fā)展，行業(yè)人員搶手?；鶎訂T工考核機(jī)制欠缺， 造成人管人而非制度管人； 案例沈陽(yáng)太原街2010年企劃部負(fù)責(zé)人更換頻繁，達(dá)6人次以上。 解決方案 加強(qiáng)企劃文化建設(shè)，體現(xiàn)集團(tuán)優(yōu)秀的發(fā)展平臺(tái)；建立嚴(yán)格 的人員離職審批手續(xù)，將人員流失率作為管理考核重要指 標(biāo)；加強(qiáng)培訓(xùn)。四、企劃管控 2、團(tuán)隊(duì)建設(shè)重視并優(yōu)化提升導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和安裝管控管控要點(diǎn)： （1）項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制作、點(diǎn)位、信息等初步方案，商管公司參與所有的確認(rèn)

60、工作，在遵循集團(tuán)相關(guān)規(guī)定的前提下，根據(jù)自身需求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； （2）導(dǎo)視進(jìn)度與施工進(jìn)度的銜接，根據(jù)實(shí)際施工情況及時(shí)調(diào)整； （3）實(shí)際運(yùn)營(yíng)后點(diǎn)位、信息等的調(diào)整。 難點(diǎn)工地現(xiàn)場(chǎng)存在施工與圖紙不相符的情況，須及時(shí)了解工地現(xiàn)場(chǎng)狀況，協(xié)調(diào) 導(dǎo)視點(diǎn)位及進(jìn)度等問(wèn)題；地下停車場(chǎng)受硬件條件制約，動(dòng)線復(fù)雜，導(dǎo)視系 統(tǒng)須考慮全面細(xì)致。 可能引發(fā)的問(wèn)題遺漏某個(gè)區(qū)域的導(dǎo)視功能；圖紙點(diǎn)位與實(shí)際安裝點(diǎn)位不符；地 下停車場(chǎng)導(dǎo)視不清晰，運(yùn)行不暢。四、企劃管控 3、導(dǎo)視系統(tǒng)管控案例1：寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三樓餐飲LOGO墻圖紙中原為玻璃墻面，而工地現(xiàn)場(chǎng)按需改為實(shí)墻，導(dǎo)致客流主通道上出現(xiàn)大面積墻面，影響視覺(jué)效果。經(jīng)協(xié)調(diào)，將此處設(shè)為餐飲

61、LOGO墻，作為餐飲品牌的指引和宣傳。圖示 解決之前圖示 解決之后四、企劃管控 3、導(dǎo)視系統(tǒng)管控目錄一、招商大會(huì)規(guī)模、人數(shù)與實(shí)施二、場(chǎng)地情況三、策劃方案解讀、主視覺(jué)解讀四、團(tuán)隊(duì)配合五、招商大會(huì)計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)安排六、執(zhí)行公司選擇與效果評(píng)估七、節(jié)目選擇與效果評(píng)估八、禮儀服裝選擇與效果評(píng)估九、總結(jié)案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例一、招商大會(huì)規(guī)模、人數(shù)與實(shí)施本次活動(dòng)擬邀請(qǐng)嘉賓本次活動(dòng)擬邀請(qǐng)嘉賓800800人，實(shí)際到達(dá)超過(guò)人，實(shí)際到達(dá)超過(guò)12001200人人招商大會(huì)商管公司商戶邀請(qǐng)人數(shù)一覽表招商大會(huì)商管公司商戶邀請(qǐng)人數(shù)一覽表業(yè)種業(yè)種邀請(qǐng)情況邀請(qǐng)情況實(shí)際到場(chǎng)情況實(shí)際到

62、場(chǎng)情況會(huì)后到訪情況會(huì)后到訪情況品牌數(shù)量品牌數(shù)量邀請(qǐng)人數(shù)邀請(qǐng)人數(shù)品牌數(shù)量品牌數(shù)量人數(shù)人數(shù)餐飲餐飲6868個(gè)個(gè)125125人人9595個(gè)個(gè)200200人人4 4月月7 7日后平均每天接待日后平均每天接待8-158-15批商戶批商戶服飾服飾9898個(gè)個(gè)165165人人112112個(gè)個(gè)260260人人生活配套生活配套6262家家110110人人8888個(gè)個(gè)150150人人合計(jì)合計(jì)邀請(qǐng)人數(shù)邀請(qǐng)人數(shù):400:400人，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)：人，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)：610610人，邀請(qǐng)率：人，邀請(qǐng)率：152.5%152.5%四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告前期共考察了三家五星級(jí)酒

63、店：無(wú)錫太湖飯店、無(wú)錫湖濱飯店、凱賓斯基酒店。其中太湖飯店及凱賓斯基酒店會(huì)場(chǎng)面積均為滿1000平米。無(wú)法容納圓桌室800人，最紅選定為無(wú)錫湖濱飯店。二、場(chǎng)地情況五星級(jí)酒店會(huì)場(chǎng)大廳情況優(yōu)劣勢(shì)湖濱飯店酒店內(nèi)最大的廳為湖濱廳，面積將近1500平方，除去舞臺(tái)圓桌可放置70桌優(yōu)勢(shì)1、酒店位于濱湖區(qū)蠡湖邊，風(fēng)景秀麗，距離項(xiàng)目?jī)H4km。知名度較高，為市政府接待酒店，大廳面積符合招商大會(huì)要求。2、湖濱廳為08年新建，設(shè)施較新。劣勢(shì)1、會(huì)場(chǎng)所在西樓的酒店大堂狹小，跟五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相差較遠(yuǎn)。2、酒店整體環(huán)境以江南園林為特色，缺乏大氣風(fēng)格。四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告三、策

64、劃方案解讀1、招商大會(huì)策劃方案整體定位高端，格調(diào)高雅，氣勢(shì)宏大，彰顯萬(wàn)達(dá)的品牌實(shí)力；2、形象設(shè)計(jì)符合招商大會(huì)整體定位，簡(jiǎn)潔時(shí)尚莊重大氣，具有時(shí)代感營(yíng)造視覺(jué)沖擊力，展示萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化、實(shí)力和品質(zhì)；3、活動(dòng)流程制訂定，科學(xué)合理細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，具有可實(shí)操性和安全性；4、活動(dòng)物料制作，用材合理作工精細(xì)，考慮周全；5、活動(dòng)執(zhí)行方面，分工明確節(jié)點(diǎn)條理清晰，時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控到位；6、節(jié)目選擇新穎獨(dú)特，動(dòng)感時(shí)尚，能夠提升整場(chǎng)大會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)氛圍；7、禮儀及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，形象好服務(wù)熱情周到，配合度高，培訓(xùn)及情緒調(diào)動(dòng)到位；8、費(fèi)用支出，項(xiàng)目列支清晰費(fèi)用合理。四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告平

65、面布置圖四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告三、策劃方案解讀座位分布圖主視覺(jué)解讀此次會(huì)務(wù)整體設(shè)計(jì)調(diào)性結(jié)合江南風(fēng)格，在萬(wàn)達(dá)紅的基礎(chǔ)上增加水元素，物料更趨時(shí)尚感。會(huì)議舞臺(tái)以紅色為主色調(diào)，以高清LED顯示屏為主背景屏，配合兩邊有層次的耳板裝飾及彩幕，使舞臺(tái)整體充滿現(xiàn)代感，尤其在兩邊舞臺(tái)燈光的投射下，更具絢麗感覺(jué)，而20長(zhǎng)、近6米高的舞臺(tái)規(guī)格，視覺(jué)效果更顯大氣、輝煌。二樓展板的設(shè)計(jì)上，文化墻的兩邊均使用大型主題柱，氣勢(shì)宏偉，內(nèi)場(chǎng)文化墻長(zhǎng)20米，高5米，更給到場(chǎng)商家視覺(jué)震撼效果。四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告三、策劃方案解

66、讀四、團(tuán)隊(duì)配合1、公司以各部門為單位建立招商大會(huì)執(zhí)行小組，明確各部門招商大會(huì)分工，建立每日專題立會(huì)制，制訂招商大會(huì)整體推進(jìn)表及各部門相關(guān)工作推進(jìn)表，時(shí)時(shí)跟進(jìn)招商大會(huì)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；2、與萬(wàn)千百貨、項(xiàng)目公司建立周期例會(huì)制，溝通活動(dòng)進(jìn)展情況和急需協(xié)助解決事宜；3、定期組織內(nèi)部招商大會(huì)執(zhí)行小組主要成員、萬(wàn)千百貨方執(zhí)行對(duì)接人員聽(tīng)取策劃執(zhí)行公司進(jìn)行活動(dòng)進(jìn)展匯報(bào)、階段性工作總結(jié)及急需解決問(wèn)題；4、策劃公司活動(dòng)主要負(fù)責(zé)人、公司內(nèi)部各部門活動(dòng)主要負(fù)責(zé)人、萬(wàn)千百貨活動(dòng)主要負(fù)責(zé)人，三方建立隨時(shí)直線溝通方式，問(wèn)題直接對(duì)接快速解決。5、各階段的物料及效果驗(yàn)收，各部門及萬(wàn)千方主要負(fù)責(zé)人同時(shí)簽字確認(rèn)，減少不必要的誤差造成的成本損失和時(shí)間延誤。四、企劃管控 4、招商大會(huì)企劃案例案例2：無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商大會(huì)總結(jié)報(bào)告五、招商大會(huì)計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)安排及時(shí)有效的制定招商大會(huì)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃及招商大會(huì)驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)進(jìn)度表，將所有工作有計(jì)劃性的統(tǒng)籌安排。通過(guò)計(jì)劃將各部門執(zhí)行工作串連起來(lái)，有效把控整體進(jìn)度節(jié)奏。3月5日3月8日3月25日4月1日4月3日4月4日 招投標(biāo) 定標(biāo)對(duì)接4月5日 首批交付 二次交付 驗(yàn)收調(diào)整 最后調(diào)整 4月7 進(jìn)場(chǎng)布展