土地增值稅法PPT課件(適用于本專科和成考自考)

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,第八章 土地增值稅法,第八章 土地增值稅法,土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人取得的增值收益征收的一種稅。,一、納稅義務(wù)人和征收范圍,土地增值稅的納稅人為有償轉(zhuǎn)讓中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))的單位和個(gè)人。,凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物的行為均屬于土地增值稅的征稅范圍。,二、稅率,四級(jí)超率累進(jìn)稅率,級(jí)次,增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率,稅率（%）,速算扣除系數(shù)（%）,1,不超過50%的部分,30,0,2,超過50%至100%的部分,40,5,3,超過100%至200%的部分,50,15,4,超過200%的部分,60,35,三、計(jì)稅依據(jù)的確定,土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，即：,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入法定,的扣除項(xiàng)目金額,稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有：,(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。,(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。,(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。,(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。,(5)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20的扣除。,(6)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。,四、應(yīng)納稅額的計(jì)算,要正確地計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)在準(zhǔn)確地計(jì)算增值額的基礎(chǔ)上，根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定適用稅率，然后分步計(jì)算每級(jí)應(yīng)納稅額并將其累加，其結(jié)果就是該納稅人當(dāng)期應(yīng)納的土地增值稅。其計(jì)算公式為：,應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù),五、減免稅,(1)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20的，予以免稅。,(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。,(3)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住用房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。,例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為15000萬(wàn)元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1600萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本4400萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為770萬(wàn)元，但其中有50萬(wàn)元加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)為830萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除的比例為5%。試計(jì)算該公司應(yīng)納的土地增值稅。,解：(1)取得土地使用權(quán)的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1600萬(wàn)元,(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為4400萬(wàn)元,(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=770-50+(1600+4400)*5,=1020(萬(wàn)元),(4)允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)為830萬(wàn)元,(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)加計(jì)扣除20，,加計(jì)扣除額=(1600+4400)*20=1200(萬(wàn)元),(6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì),=1600+4400+1020+830+1200=9050(萬(wàn)元),(7)增值額=15000-9050=5950(萬(wàn)元),(8)增值率=5950/9050*100=65.75,(9)應(yīng)納稅額=5950*40%-9050*5,=1927.5(萬(wàn)元),位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2009年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：,（1）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)160萬(wàn)元；,（2）寫字樓開發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；,（3）寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；,（4）寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。,（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。）,（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（4000+160）50%2080（萬(wàn)元）,（2）應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額300050%1500（萬(wàn)元）,（3）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額（2080+1500）10%358（萬(wàn)元）,（4）應(yīng)扣除的有關(guān)稅金65005%（1+7%+3%）+65000.05%360.75（萬(wàn)元）,（5）扣除項(xiàng)目合計(jì)2080+1500+358+360.754298.75（萬(wàn)元）,增值率（65004298.75）4298.75100%51.20%,應(yīng)繳納的土地增值稅（65004298.75）40%4298.755%665.56（萬(wàn)元）,