浙大個人理財規(guī)劃__住房養(yǎng)老(稿)

,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,“以房養(yǎng)老”模式研究,柴效武教授,chaixiaowu ,2013.,1,介紹新理論,宣傳新思想，確立新理念,歡迎大家,提出寶貴意見！,加盟研究隊伍！,2,目前已經(jīng)做出成果,發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇,出版以房養(yǎng)老系列研究叢書7部,共收錄相關(guān)論文180篇,計230萬字.名稱為以房養(yǎng)老模式、以房養(yǎng)老理念、反向抵押貸款制度、反向抵押貸款運作、反向抵押貸款功用、反向抵押貸款運做與風(fēng)險防范、反向抵押貸款產(chǎn)品定價。,出版讀物2本，如何用房子養(yǎng)老、以房養(yǎng)老漫談，共計50多萬字，專著反向抵押貸款，35萬字。以此為題撰寫碩士論文并論證通過18篇，本科論文8篇，博士論文2篇。正在撰寫6篇。,翻譯國外反向抵押貸款資料文獻(xiàn)、手冊計140萬字。,尚有以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、反向抵押貸款方面書籍近10部，待籌措資金出版。,3,2006年全國兩會提案開展以房養(yǎng)老的建議，引起很大社會轟動和媒體大肆炒做。,2007全國兩會提案開辦養(yǎng)老基地的建議,報刊媒體、網(wǎng)站電臺、電視臺宣傳報道千余次。,獲取國家社科基金課題以房養(yǎng)老模式研究，獲取浙江省科學(xué)普及項目以房養(yǎng)老3個,為杭州發(fā)改委做課題，提出建設(shè)養(yǎng)老基地，打造杭州養(yǎng)老天堂的口號，得到建德臨安、安吉、桐鄉(xiāng)響應(yīng)。,幸福人壽保險公司開業(yè)，將反向抵押貸款做為主打產(chǎn)品推出。其他銀行、保險公司要跟風(fēng)參與。,以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老兩大事項已經(jīng)引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，將來有望成為國策。以房養(yǎng)老已列在,10,多個省份的政府文件,杭州市委、市政府文件將兩大內(nèi)容全面引入。浙江省將推出以房養(yǎng)老，建德市提出打造養(yǎng)老城口號，并付諸行動。,國家部委領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟學(xué)家、高官、高管對此有積極表態(tài)，認(rèn)為將來可以成為養(yǎng)老模式的一種積極選擇。,“,60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人,”,已深入人心。,4,孟曉蘇,原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書,中房集團董事長 總裁黨委書記，目前為中房理事長,幸福人壽保險公司董事長,北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士、博士,若干大學(xué)兼職教授,思想家、社會活動家、學(xué)者、企業(yè)家、政治家,住房按揭貸款的倡導(dǎo)者,反向抵押貸款倡導(dǎo)者,5,國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員,九三學(xué)社中央副主席 賴明,2006,年,以房養(yǎng)老,提案提交人,6,為什么研究這一課題,1.,老齡化問題突出，,60,歲以上人口已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?12.5%,。到,2030,年，這一指標(biāo)將上升到,30%,，京滬大城市將達(dá)到,40%,之多。,2.,人口高齡化，人均壽命上海已達(dá),80,歲。退休后時間大大延長，獨生子女的負(fù)面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。,3.,我國未富先老，人均,GDP,只有,1000,余,美圓（國外已經(jīng)達(dá)到,10000,美圓或更多）,4.,養(yǎng)老資源短缺，欠賬嚴(yán)重。養(yǎng)老保障體系初始建立，普及面過窄。,5.,增加養(yǎng)老資源，創(chuàng)新養(yǎng)老觀念（將住宅和環(huán)境視為新的養(yǎng)老資源）。,7,問題的提出,1.,許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)，端著,“,金飯碗討飯吃,”,，能否將死亡后遺留房產(chǎn)的價值在生前使用，同時對其正常生活又不帶來任何負(fù)面影響？,2.,都市老年人養(yǎng)老環(huán)境很差，養(yǎng)老成本很高，而某些環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老環(huán)境很好，養(yǎng)老成本很低，能否將都市老年人遷移于鄉(xiāng)鎮(zhèn)以求更好地實現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo),3.,老人希望晚年能在適合養(yǎng)老的地段選購滿意的住宅以舒適養(yǎng)老，但只能支持部分資金，貸款無望也不必要的狀況下，如何滿足這部分老年人的購房需要。購買新房的使用年限遠(yuǎn)超出自己余存壽命，多出價值又應(yīng)如何處理？能否有較好方法？,8,問題的解決辦法,將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個時間差，身故后的錢財生前使用,將優(yōu)美環(huán)境作為養(yǎng)老的重要資源，打一個空間差，此地的錢財?shù)奖说厥褂?推出一種新型貸款，整貸整還，貸期內(nèi)不必還本付息，老人身故后用住房還貸,9,住房,金融,保險,養(yǎng)老,載體,手 段,目的,10,三個老太太的故事,中國老太太,終生儲蓄,晚年,購房,死亡,美國老太太,青年貸,款購房,終生居,住還貸,死亡,N,國老太太,青年貸,款購房,終生居,住還貸,晚年以,房養(yǎng)老,死亡,11,模式宣傳口號,60,歲前人養(yǎng)房，,60,歲后房養(yǎng)人,60,歲前抵押貸款買房，長期生活居住,貨幣資產(chǎn) 住房資產(chǎn),60,歲后反向抵押貸款，晚年用房養(yǎng)老,住房資產(chǎn) 貨幣資產(chǎn),12,基本宗旨,將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險機制提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得一筆穩(wěn)定持續(xù)可靠的終生現(xiàn)金流入，用來養(yǎng)度老人余生。,避免,“,端著金飯碗討飯吃,”,的現(xiàn)象出現(xiàn)。,13,以房養(yǎng)老功用,住房增加新功能（養(yǎng)老保障）,養(yǎng)老增添新模式（住房養(yǎng)老）,房產(chǎn)交易量增加激活,國民經(jīng)濟有了新增長點,金融保險產(chǎn)品、業(yè)績、利潤新增加點,養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承發(fā)生重大變革，家庭代際關(guān)系的革命，自立自強取代過度依賴,家庭金融理財觀念大改變（全方位全過程）,14,住房功能：,生活居?。ㄊ褂脙r值作用發(fā)揮）,投資贏利（價值增值保值）,融資流動（價值短期變現(xiàn)臨時資金融通）,養(yǎng)老保障（價值長期變現(xiàn)以實現(xiàn)晚年養(yǎng)老 保障）,15,養(yǎng)老方式：,養(yǎng)老,年輕時代創(chuàng)造并積累財富，供給年紀(jì)大時花銷耗用,家庭有兒子、票子、房子三大財富，就有三大養(yǎng)老模式,養(yǎng)兒防老（兒子養(yǎng)老）,傳統(tǒng)社會長期流傳，目前仍需要大發(fā)揚,儲蓄保險養(yǎng)老（票子養(yǎng)老）,目前社會運用普遍，但有相當(dāng)缺陷和障礙,以房養(yǎng)老（房子養(yǎng)老）,將來社會需要增加的新養(yǎng)老思路,16,家庭三大財富積累與三大養(yǎng)老保障,1.,生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累，養(yǎng)兒防老（五六十年代家庭擁有的最大財產(chǎn)）；,2.,貨幣金融性儲蓄、養(yǎng)老壽險、社會養(yǎng)老保障，以用于晚年期的養(yǎng)老（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的一半）；,3.,購買,住宅不動產(chǎn)實物積累，在晚年期用做養(yǎng)老保障（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的半數(shù)）。,17,子女養(yǎng)老,子女贍養(yǎng)父母，,住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，,即傳統(tǒng)意義的養(yǎng)兒養(yǎng)老。,現(xiàn)代社會家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，子女養(yǎng)老 受到相當(dāng)局限,家庭內(nèi)部的經(jīng)濟核算意識強烈，,子女出于經(jīng)濟利益考慮，不樂意奉養(yǎng)父母,現(xiàn)代社會競爭加劇，注重家庭被迫讓位于首先注重工作與社會,18,兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈房兒不欲,未來,“,四二一,”,家庭,，,老年夫婦向中年夫婦遺留兩套住房，并不為中年夫婦看重；中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人，經(jīng)濟能力難支持。,房產(chǎn)繼承硬約束，贍養(yǎng)老人軟約束,房產(chǎn)繼承是約定俗成，天經(jīng)地義，自然而然地發(fā)生。很難以人為剝奪,贍養(yǎng)老人則是良心活，是否贍養(yǎng)及贍養(yǎng)的狀況是如何，都很難以計量界定,19,貨幣養(yǎng)老,包括養(yǎng)老儲蓄、社會養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險等，是目前養(yǎng)老主體形式,養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺，缺口達(dá),3,萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老齡化社會的需要,養(yǎng)老保障體系不健全，覆蓋面過窄,通貨膨脹，貨幣易于貶值,養(yǎng)老金過多時只是個價值符號，不發(fā)揮實際作用,加大養(yǎng)老金交納比例，易于引起企業(yè)成本升高，投資效應(yīng)降低，居民可支配收入減少，購買力降低，國民經(jīng)濟增長幅度減緩，,20,房子養(yǎng)老,住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用,住宅天然具有保值增值的功能，房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢,住宅最為聽話，隨時聽從主人的安排（養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子）,住宅可直接提升家庭生活居住質(zhì)量,家庭可減少養(yǎng)老金存儲，將較多資金用于購買住房，晚年再用房養(yǎng)老。,住宅可在正常生活居住的同時，發(fā)揮價值提前變現(xiàn)套現(xiàn)以養(yǎng)老保障的雙重功用,21,以房養(yǎng)老的缺陷,人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價值變現(xiàn)的問題,現(xiàn)行法律對此尚有眾多缺陷，如,70,年土地試用期的法律改變,遺產(chǎn)繼承仍在日常生活及思想觀念中仍具有重要位置,具體操作繁雜，聯(lián)系面眾多，風(fēng)險環(huán)生,時期過長，長達(dá),10,多年或更多，發(fā)生何種事項難以完全預(yù)料,22,以房養(yǎng)老的具體模式,23,（,1,）住房出售住養(yǎng)老院,住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將 售房款積蓄用于養(yǎng)老。,老人應(yīng)具有較好理財能力，錢存銀行易貶值。老人應(yīng)適應(yīng)群體生活，樂意去養(yǎng)老院養(yǎng)老,孤身老人的最好選擇，單住一幢大住宅行同浪費，身邊無人又乏人照管,此種事項目前已經(jīng)有較多存在，可望成一潮流。應(yīng)對此行為大力倡導(dǎo)，并給予政策優(yōu)惠,24,（,3,）住房出售,+,養(yǎng)老壽險,住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項交辦養(yǎng)老壽險。,整個余存生命期間，由壽險公司負(fù)責(zé)款項返還，用于晚年期的養(yǎng)老用度和住養(yǎng)老院的用費。,晚年生活可保終生經(jīng)濟無憂,比較簡單出售住養(yǎng)老院模式應(yīng)更為妥善,壽險公司應(yīng)開發(fā)此項,“,房產(chǎn)養(yǎng)老壽險,”,產(chǎn)品,25,（,3,）反向抵押貸款,又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老,老年人,將住宅抵押于銀行，每期從銀行取得貸款用于養(yǎng)老，死亡后用房產(chǎn)還貸付息,國外已有此產(chǎn)品，國內(nèi)對此業(yè)務(wù)開辦已有相當(dāng)呼聲。應(yīng)當(dāng)結(jié)合國情，開發(fā)此項金融產(chǎn)品,有較多風(fēng)險，適合壽險公司 運營，銀行不適合開辦,制度設(shè)計應(yīng)給予相當(dāng)重視，涉及事項復(fù)雜，目前還無法簡單給予推出,26,（,4,）售房養(yǎng)老,老人將自有,住宅出售給金融保險機構(gòu)或特設(shè)機構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留居住到死亡為止，房款在老人剩余生命期間，由特定機構(gòu)分期向老人支付，用作養(yǎng)老費用。,國內(nèi)應(yīng)予開辦，但存在巨大運營風(fēng)險,類似反向抵押貸款，一為產(chǎn)權(quán)交易，一為貸款融資。比反向抵押貸款更復(fù)雜也更合理,特定機構(gòu)支付大量現(xiàn)金 大規(guī)模收購住房，只得到該住房的,“,虛擬產(chǎn)權(quán),”,，風(fēng)險很大。,27,（,5,）房產(chǎn)置換,售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價款養(yǎng)老,方法可行，便于操作，,晚年生活不需要太大的住宅,郊區(qū)環(huán)境好，適合老年人生活居住,房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的交易成本過高，應(yīng)予降低,可由政府給予大力倡導(dǎo)，在郊區(qū)建造老年公寓供老人居住。,28,（,6,）房產(chǎn)反置換,出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房，改善晚年的生活居住條件,適用于貨幣有節(jié)余但對現(xiàn)有住房條件不很滿意的老人,郊區(qū)自然環(huán)境適于老年人居住，,可借以減輕大城市已老化的人口年齡結(jié)構(gòu)，減輕城市人口過于密集擁擠，,“,城市綜合癥,”,年輕人進(jìn)城打工賺錢，老人出城居住養(yǎng)老,29,（,7,）資產(chǎn)租換,租出現(xiàn)居住大房租進(jìn)小房，用房租差價養(yǎng)老,免除現(xiàn)在出售房屋，日后房價上漲遭受損失,日后尚可對住房做再處理（售房養(yǎng)老或反抵押貸款等）,30,（,8,）住房出租,住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。,養(yǎng)老用費有著落，喜歡集體生活又不放棄原住房，進(jìn)退自如，可一直入住也可隨時回家,老人去世后房產(chǎn)仍具有相當(dāng)余值可資利用,成立老年房產(chǎn)經(jīng)營 公司，辦理 房產(chǎn)出售出租事項，可望形成一較大產(chǎn)業(yè),31,重點研討模式,售房養(yǎng)老,反向抵押貸款,容易操作模式,房產(chǎn)置換大房換小房,房產(chǎn)反置換小房換大房,出售住房,+,養(yǎng)老壽險,住房出租,+,自住養(yǎng)老院,32,模式推出背景,城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房,“,四二一,”,家庭將大量出現(xiàn)，人口呈倒金字塔結(jié)構(gòu),商品意識進(jìn)入家庭內(nèi)部，代際親情關(guān)系有淡泊,家庭內(nèi)部經(jīng)濟核算意識與行為有較多出現(xiàn)。,我國經(jīng)濟呈現(xiàn)長期快速增長，,GDP,持續(xù)拉升,城市化進(jìn)程加快，幾億農(nóng)民將進(jìn)入城市,城市土地資源嚴(yán)重不足，地價持續(xù)拉升,居民收支預(yù)期不確定因素加大，需要保障,33,模式推出需要具備的條件,強大理論研發(fā)體系的形成與支撐,輿論廣泛宣傳倡導(dǎo)，社會各界對此形成共識并積極參與,國家相關(guān)法律法規(guī)的新建、變革與完善,市場供應(yīng)需求、居民愛好的大規(guī)模調(diào)研,新型金融保險產(chǎn)品形成并衍生其他金融保險產(chǎn)品,推動銀證保投一體化，實現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營,幾千年傳留的遺產(chǎn)繼承觀念的轉(zhuǎn)變,目前還不具備這一條件，任重道遠(yuǎn),34,本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟、養(yǎng)老保障、金融保險三大理論,同制度經(jīng)濟、計量經(jīng)濟、金融工程、保險精算、婚姻家庭、社會、人口、法律、倫理道德、土地及其他相關(guān)理論有密切關(guān)系。,以房養(yǎng)老理論是眾多相關(guān)學(xué)科的重新組合融會、聯(lián)接、凝聚深化并豐富,本模式研發(fā)可對如上學(xué)科的研究起到相當(dāng)推動作用,理論創(chuàng)新,35,住房養(yǎng)老模式的意義,國民經(jīng)濟尋找新增長點意義,推動金融保險發(fā)展意義,個人家庭資源優(yōu)化配置意義,社會養(yǎng)老保障重?fù)?dān)減少的意義,36,增加老人養(yǎng)老資金來源,減輕兒女贍