物流園盈利模式專(zhuān)題分析.ppt

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,物流園盈利模式專(zhuān)題分析,2013.09.27,目錄,1、物流園盈利模式概述2、物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例3、小結(jié),,物流園盈利模式概述,什么是盈利模式？,盈利模式指按照利益相關(guān)者劃分的企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的目標(biāo)利潤(rùn)；簡(jiǎn)單的說(shuō)，盈利模式就是企業(yè)賺錢(qián)的渠道，通過(guò)怎樣的模式和渠道來(lái)賺錢(qián)。,盈利模式是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步形成的企業(yè)特有的賴(lài)以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。企業(yè)的商務(wù)結(jié)構(gòu)主要指企業(yè)外部所選擇的交易對(duì)象、交易內(nèi)容、交易規(guī)模、交易方式、交易渠道、交易環(huán)境、交易對(duì)手等商務(wù)內(nèi)容及其時(shí)空結(jié)構(gòu)；企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要指滿足商務(wù)結(jié)構(gòu)需要的企業(yè)內(nèi)部從事的包括科研、采購(gòu)、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn)、營(yíng)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)內(nèi)容及其時(shí)空結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映的是企業(yè)內(nèi)部資源配置情況，商務(wù)結(jié)構(gòu)反映的是企業(yè)內(nèi)部資源整合的對(duì)象及其目的。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)直接反映的是企業(yè)資源配置的效率，商務(wù)結(jié)構(gòu)直接反映的是企業(yè)資源配置的效益。任何企業(yè)都有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其相應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并不是所有企業(yè)都盈利，因而并不是所有企業(yè)都有盈利模式。,根據(jù)國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其投資回收期大約在十年左右，其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報(bào)緩慢。在我國(guó)，由于地價(jià)相對(duì)更為低廉，同時(shí)物流園區(qū)大多利用了原來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量，因此，理論上來(lái)說(shuō)，其贏利前景應(yīng)該更為看好。由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業(yè)為主)，以及物流園區(qū)功能上的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報(bào)率也不一樣。,物流園區(qū)的贏利主要來(lái)自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益。,物流園盈利模式概念,物流園的盈利模式的演變,物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。,一般情況下，物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。在形成初期，應(yīng)著重利用基本功能盈利，使園區(qū)穩(wěn)固發(fā)展。進(jìn)入成長(zhǎng)期，應(yīng)充分發(fā)展增值服務(wù)，使園區(qū)在基礎(chǔ)穩(wěn)固的情況下形成質(zhì)的飛躍。而進(jìn)入成熟期則需要注意拓展園區(qū)服務(wù)，如果園區(qū)管理者不能充分結(jié)合市場(chǎng)及自身情況拓展物流園區(qū)的服務(wù)功能，園區(qū)的發(fā)展將進(jìn)入第4象限中的衰退期。,,,,流物園區(qū)的主要收入來(lái)源首先是庫(kù)房/貨場(chǎng)等租金及管理費(fèi)。,物流園的盈利模式解析（一）,,辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi),核心收入,主要收入：增值服務(wù)費(fèi)、設(shè)備租金及整合收入,次要收入：業(yè)務(wù)整合收入,流物園區(qū)的主要收入來(lái)源首先是庫(kù)房/貨場(chǎng)租金，辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)；其次是入駐物流企業(yè)的增值服務(wù)費(fèi)、設(shè)備租金等；再次是業(yè)務(wù)整合收入；最后是土地升值后出售。當(dāng)然，還有政府的稅收優(yōu)惠以及國(guó)家扶持政策獲得的收益等，也是物流園區(qū)主要收入來(lái)源的一部分。,邊緣收入：升值后出售,貨運(yùn)交易信息費(fèi)：是指通過(guò)物流園區(qū)電子商務(wù)平臺(tái)的網(wǎng)上直接貨運(yùn)交易和吸引貨運(yùn)代理參與的間接貨運(yùn)交易兩種功能，而取得的信息代理和信息交易的費(fèi)用，按會(huì)員形式或按周轉(zhuǎn)量一定比例收取。電子結(jié)算費(fèi)用：是指物流園區(qū)內(nèi)的電子商務(wù)平臺(tái)信息系統(tǒng)與銀行合作，通過(guò)集成的金融工具（網(wǎng)銀系統(tǒng)、一卡通）完成收付款等作業(yè)流程，實(shí)現(xiàn)交易結(jié)算電子化，結(jié)算方式先進(jìn)、安全、高效、便捷。,物流園的盈利模式解析（二）,目前國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的盈利模式主要包含以下六大種類(lèi)：（1）基本的園區(qū)服務(wù)；（2）集聚的規(guī)模效益；（3）優(yōu)惠的保稅政策；（4）增長(zhǎng)的土地價(jià)值；（5）低廉的倉(cāng)庫(kù)租金；（6）優(yōu)良的增值服務(wù)。,物流園的盈利模式分類(lèi),日本最著名的物流園區(qū)是東京的四大園區(qū)——葛西、阪橋、和平島、足立。其盈利模式集中在利用土地價(jià)值和倉(cāng)庫(kù)租金方面。首先，政府以很低的價(jià)格將土地出租或者出售給行業(yè)協(xié)會(huì)，再由行業(yè)協(xié)會(huì)向成員私募資金；其次，政府促使銀行向經(jīng)營(yíng)者長(zhǎng)期提供低息或無(wú)息貸款；同時(shí)，政府通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、加快項(xiàng)目竣工等方式為投資者提高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)。通過(guò)這些舉措，利用土地價(jià)值和倉(cāng)庫(kù)租金就成了日本物流園區(qū)投資者與經(jīng)營(yíng)者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投資回報(bào)期較為漫長(zhǎng)。德國(guó)采用的是“政府統(tǒng)籌規(guī)劃，企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)”的方式。政府在規(guī)劃初期就將園區(qū)配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)列為重點(diǎn)投資項(xiàng)目，建立大型綜合生活服務(wù)中心，提高園區(qū)整體服務(wù)水平，目的是憑借優(yōu)良的服務(wù)為園區(qū)增值。德國(guó)在這種模式下得到了豐厚的收益，正是憑借優(yōu)良的增值服務(wù)贏得了歐洲最成功的物流園區(qū)稱(chēng)號(hào)。德國(guó)不萊梅物流園區(qū)就是這種盈利模式的典范，投入產(chǎn)出比高達(dá)1:6，投資回報(bào)期較日本模式短。中國(guó)的物流園區(qū)發(fā)展還處于起步階段，盈利模式比較單一，主要利用基礎(chǔ)功能來(lái)盈利，而極少利用增值服務(wù)。但是由于政府扶持力度逐漸加大，加上行業(yè)的剛性需求，所以，中國(guó)的物流園區(qū)盈利模式主要集中在“基本的園區(qū)服務(wù)”、“集聚的規(guī)模效益”、“優(yōu)惠的保稅政策”三個(gè)方面。,從開(kāi)發(fā)性物業(yè)方面分析，國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的盈利模式分為三種：第一為全部銷(xiāo)售，即園區(qū)建成后整體或分割全部銷(xiāo)售；第二為全部持有，自己運(yùn)營(yíng)物流業(yè)務(wù)或出租經(jīng)營(yíng)；第三為部分銷(xiāo)售，部分持有。,物流園的盈利模式分類(lèi),全部銷(xiāo)售,全部持有,部分銷(xiāo)售,盈利模式,,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)性物流園區(qū)，持有比例控制在20%至30%，低線不要超過(guò)20%，高線也不要超過(guò)30%較合適。如此，可以盡快收回投資，減輕資金壓力。同時(shí)，部分持有也是進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)。但從后期運(yùn)營(yíng)成優(yōu)質(zhì)物業(yè)及整體打包銷(xiāo)售或上市的角度來(lái)考慮，上述觀點(diǎn)有待考量。,,物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例,商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析,商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)獲利的三大戰(zhàn)略,,國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商主要來(lái)源兩種途徑：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物流企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：主要通過(guò)廉價(jià)土地成本來(lái)獲取高額利潤(rùn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍物流地產(chǎn)是資本擴(kuò)張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。經(jīng)過(guò)3至5年的市場(chǎng)培育后，就進(jìn)入良性循環(huán)，每個(gè)月都可以有可觀的租金收益，能吸納大量的現(xiàn)金流支持企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，而且對(duì)于企業(yè)品牌延伸也很有好處。對(duì)于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價(jià)土地正是支撐其項(xiàng)目發(fā)展并取得不俗回報(bào)的最重要資本。物流業(yè)是當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，所以，即使在土地資源出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。物流企業(yè)：通過(guò)將地產(chǎn)資源與其它資源整合，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。一類(lèi)本身有物流業(yè)務(wù)的企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，比如中儲(chǔ)、中鐵、中外運(yùn)等，這類(lèi)企業(yè)圈地一部分為自用，另一部分超過(guò)了自用需求的圈地，以后逐漸轉(zhuǎn)做租賃，獲取租金收益。另一類(lèi)企業(yè)因處于優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和物流需求，逐步從第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)向建立物流園區(qū)，轉(zhuǎn)型為物流平臺(tái)提供商，他們通過(guò)將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化，如傳化物流基地。,國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商的盈利模式,案例分析：浙江傳化物流基地,浙江傳化物流基地位于杭州市蕭山區(qū)，屬于物流平臺(tái)運(yùn)營(yíng)高手，國(guó)內(nèi)物流園區(qū)典范。,浙江傳化物流基地的發(fā)展,浙江傳化集團(tuán)位于杭州市蕭山區(qū)，1986年創(chuàng)建以來(lái)，已從一個(gè)家庭作坊發(fā)展成為擁有精細(xì)化工、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、物流四大產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)從1997年開(kāi)始涉足儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)，2002年投資建設(shè)物流基地。這個(gè)已吸引380多家物流企業(yè)入駐，成功為周邊8000余家生產(chǎn)企業(yè)降低40％物流成本的物流基地可謂物流平臺(tái)運(yùn)營(yíng)高手。浙江傳化物流基地由傳化集團(tuán)投資建設(shè)。從1997年開(kāi)始探索物流，最初考慮是為集團(tuán)做配送服務(wù)。傳化儲(chǔ)運(yùn)公司運(yùn)營(yíng)兩年內(nèi)，將集團(tuán)的物流成本成功降低了40％。1999年，儲(chǔ)運(yùn)公司轉(zhuǎn)型為第三方物流企業(yè)，但面對(duì)的市場(chǎng)并不樂(lè)觀。由于貨運(yùn)業(yè)門(mén)檻低，進(jìn)入市場(chǎng)的傳化物流較之一些個(gè)體運(yùn)輸業(yè)戶并不具備優(yōu)勢(shì)，傳化物流開(kāi)始考慮再次轉(zhuǎn)型。2000年，傳化確立了現(xiàn)有的物流平臺(tái)模式，建設(shè)規(guī)模560畝、投資3億元人民幣，已成為杭州灣和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)一個(gè)重要的公共性物流運(yùn)營(yíng)基地。傳化物流基地主要以信息化平臺(tái)為主，為中轉(zhuǎn)型貨主提供便利條件；傳化運(yùn)營(yíng)主要以樞紐中心為主向長(zhǎng)三角乃至全國(guó)進(jìn)行輻射。其信息化平臺(tái)借鑒于淘寶網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)交易形式，即發(fā)布信息即收費(fèi)，交易由刷卡到信息化生成，客戶等同于會(huì)員。,浙江傳化物流基地的特點(diǎn),傳化基地首要的特點(diǎn)是社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合，這也是獲得政府支持的重要籌碼。物流基地是一個(gè)投資大、收效期長(zhǎng)的項(xiàng)目，而且其更側(cè)重于社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，傳化物流基地內(nèi)入駐的380余家物流企業(yè)及提供配套服務(wù)企業(yè)直接提供就業(yè)崗位4000多個(gè)，而且為提供了大量的隱性就業(yè)。從傳化為8000余家生產(chǎn)制造企業(yè)平均節(jié)省40％物流費(fèi)用來(lái)看也取得了一定社會(huì)效益。傳化基地形成了規(guī)模，從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，傳化物流基地的利潤(rùn)主要來(lái)自增值服務(wù)。利潤(rùn)構(gòu)成中如果單純看租金收入，還是虧損的。傳化物流基地一共規(guī)劃了23項(xiàng)增值服務(wù)，現(xiàn)在推行的有7項(xiàng)，提供增值服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)是讓客戶拿出更少的錢(qián)，為客戶提供更多實(shí)惠和必需的服務(wù)，在獲取一定利潤(rùn)的同時(shí)才能穩(wěn)定客戶。物流的聚集，可以帶來(lái)物業(yè)的升值。這部分的收益可以通過(guò)兩種渠道兌現(xiàn)，一是物業(yè)的資產(chǎn)的分拆出售；二是資本市場(chǎng)上市或股權(quán)合作溢價(jià)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴(kuò)張。,浙江傳化物流基地的啟示,傳化物流基地的幾點(diǎn)啟示：?jiǎn)⑹疽?、發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)要以產(chǎn)業(yè)需求為基礎(chǔ)。說(shuō)到底，物流是一個(gè)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)是其服務(wù)對(duì)象，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)一定要以產(chǎn)業(yè)對(duì)物流的需求為基礎(chǔ)，包括物流園區(qū)（基地）的規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式、服務(wù)方式都要從產(chǎn)業(yè)的需要出發(fā)。離開(kāi)了產(chǎn)業(yè)需求，“就物流抓物流”是不行的。啟示二、完善服務(wù)功能要以資源整合為手段。物流是一個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程，需要各種各樣的物流資源，完善服務(wù)功能要以資源整合為手段，物流園區(qū)（基地）是資源整合的好形式。有了這樣一個(gè)平臺(tái)，就能夠吸引和積聚各種物流資源，這些資源通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，就可以提供綜合性物流服務(wù)。如果各個(gè)物流園區(qū)（基地）之間實(shí)現(xiàn)物流信息互聯(lián)、互通，將會(huì)發(fā)揮更大的整合與積聚效應(yīng)。,浙江傳化物流基地的啟示,啟示三、經(jīng)營(yíng)管理模式要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。傳化物流基地采取了有形市場(chǎng)與無(wú)形市場(chǎng)、自主交易與綜合服務(wù)有機(jī)結(jié)合的模式，既提供場(chǎng)地和信息平臺(tái)，又不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理和中介服務(wù)；“物流基地”與進(jìn)駐企業(yè)之間既分工又合作，在一定程度上扮演了“集成商”的角色；進(jìn)駐企業(yè)之間在現(xiàn)代物流理念和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律之上，形成了平等的競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系；“物流基地”的設(shè)施、設(shè)備、運(yùn)作和管理模式可能都不是“最先進(jìn)”的，但符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而具有較強(qiáng)的生命力。啟示四、爭(zhēng)取政府的重視和引導(dǎo)。在物流園區(qū)（基地、中心、場(chǎng)站）的功能定位、規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營(yíng)模式、發(fā)展方向等方面與當(dāng)?shù)匚锪餍枨笙嘁恢拢屨浞种匾曃锪鲌@區(qū)是現(xiàn)代物流集約化經(jīng)營(yíng)不可缺少的基礎(chǔ)設(shè)施，在整合資源，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可以發(fā)揮重要的作用，通過(guò)物流園區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用爭(zhēng)取政府部門(mén)給予相應(yīng)的扶持政策。,,小結(jié),物流園的盈利模式小結(jié),五大方面盈利，六種類(lèi)型體現(xiàn)。物流園區(qū)的贏利主要來(lái)自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益。目前國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的盈利模式主要包含以下六大種類(lèi)：（1）基本的園區(qū)服務(wù)；（2）集聚的規(guī)模效益；（3）優(yōu)惠的保稅政策；（4）增長(zhǎng)的土地價(jià)值；（5）低廉的倉(cāng)庫(kù)租金；（6）優(yōu)良的增值服務(wù)。兩種物流地產(chǎn)商來(lái)源，不同盈利模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：主要通過(guò)廉價(jià)土地成本來(lái)獲取高額利潤(rùn)。物流企業(yè)：通過(guò)將地產(chǎn)資源與其它資源整合，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。,物流園的盈利模式注意事項(xiàng),無(wú)論選擇哪一種盈利模式，都要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）要形成物流企業(yè)的聚集區(qū)，形成群聚效應(yīng)。（2）注意網(wǎng)上和線下相結(jié)合，短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的結(jié)合。（3）要搭建公共服務(wù)體系和公共服務(wù)平臺(tái)，發(fā)揮電子商務(wù)在物流園區(qū)中作用，為物流企業(yè)提供增值服務(wù)。作為園區(qū)的管理者要和經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系業(yè)務(wù)。,THANKS！,