北京亦莊商業(yè)中心項(xiàng)目市場定位報(bào)告.doc

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一、項(xiàng)目市場定位說明 市場定位是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的定位，可以使本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)空白，并通過獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 通過前期詳細(xì)的市場調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對(duì)北京市及本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場狀況有了較為全面、深入的了解， 并通過有針對(duì)性的分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。 本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。 我們可以相信，通過科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場脈搏，為本案制定出準(zhǔn)確合理的定位。最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢，有效利用市場中的機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，并為發(fā)展商有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。 二、項(xiàng)目市場定位的原則 1、與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則 項(xiàng)目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項(xiàng)目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢、發(fā)揮企業(yè)的核心競爭能力，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項(xiàng)目的產(chǎn)品品牌，以期使項(xiàng)目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的開發(fā)利潤。 2、經(jīng)濟(jì)性原則 項(xiàng)目市場定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指對(duì)產(chǎn)品應(yīng)具較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；第二；從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項(xiàng)目達(dá)到開發(fā)效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測算、效益測算的基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可能性。 3、適應(yīng)性原則 本項(xiàng)目市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一、與亦莊區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)；三、與我司市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配；四、與發(fā)展商的技術(shù)和管理能力相適應(yīng)，以上四點(diǎn)，為我司在進(jìn)行市場定位時(shí)適應(yīng)性原則的出發(fā)點(diǎn)。  適應(yīng)性 原則 可行性 原則 經(jīng)濟(jì)性 原則 與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則 可操作性 原則 應(yīng)變性 原則 本案 4、可行性原則 本項(xiàng)目市場定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性原則兩個(gè)方面。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場各項(xiàng)目的市場定位中，由于市場的不斷變化和發(fā)展，項(xiàng)目定位必須考慮定位的可行性，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)無產(chǎn)品個(gè)性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的在市場中的定位。同時(shí)，我司將運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。而項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)模式和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場中變化的情況，找到各類解決問題的方法，使項(xiàng)目的各項(xiàng)定位得以貫徹實(shí)施。 三、項(xiàng)目市場定位的出發(fā)點(diǎn) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，將同時(shí)面對(duì)三個(gè)層面的消費(fèi)者：最終商品消費(fèi)者、商鋪經(jīng)營者和商鋪投資者。一方面，由于三類消費(fèi)者同為商業(yè)物業(yè)之目標(biāo)客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關(guān)系，三者應(yīng)該是相輔相成的；另一方面，由于三者對(duì)商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的角度考慮，最終商品消費(fèi)者與商鋪投資者、經(jīng)營者又是相對(duì)獨(dú)立的。因此，同時(shí)達(dá)到上述三者之相應(yīng)要求將為物業(yè)成功運(yùn)作提供前提。 出發(fā)點(diǎn)一：保證居住區(qū)與商務(wù)商業(yè)區(qū)的動(dòng)靜分離，保證良好的居住品質(zhì)，從而為本項(xiàng)目的消費(fèi)者提供優(yōu)良的居所； 出發(fā)點(diǎn)二：考慮物業(yè)成功銷售的同時(shí)，正確認(rèn)識(shí)各物業(yè)之實(shí)際價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目自身品質(zhì)及分布業(yè)態(tài)實(shí)際需求合理搭配本項(xiàng)目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合； 出發(fā)點(diǎn)三：通過一期對(duì)公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費(fèi)力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以間接提升后期物業(yè)的銷售價(jià)格，達(dá)到開發(fā)商利潤最大化； 出發(fā)點(diǎn)四：充分利用本項(xiàng)目體量巨大之優(yōu)勢，對(duì)底商、獨(dú)體、裙房等物業(yè)類型進(jìn)行合理規(guī)劃，通過特色、主題、概念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價(jià)值； 出發(fā)點(diǎn)五：在保證一期物業(yè)良好運(yùn)行的前提下，通過后期商業(yè)氛圍的培育和營造使物業(yè)價(jià)值有效提升，推動(dòng)二、三期公寓、商業(yè)、商務(wù)物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”品質(zhì)開發(fā)公司之品牌形象。 四、項(xiàng)目市場定位 1、總體市場定位 居住區(qū) 商務(wù)配套區(qū) 商業(yè)服務(wù)區(qū) 商業(yè)服務(wù)區(qū) 商務(wù)配套區(qū) 功能互動(dòng)圖 通過上述進(jìn)行之項(xiàng)目自身技術(shù)指標(biāo)分析、功能分析、商圈分析及發(fā)展可行性分析等相關(guān)環(huán)節(jié)，我司對(duì)于本項(xiàng)目可規(guī)劃物業(yè)有了較為深入的了解和認(rèn)識(shí)。本部分報(bào)告中，我司將根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際市場需求狀況，制定適合其生存和發(fā)展的最佳策略，以期為開發(fā)商前期總體規(guī)劃部署、物業(yè)發(fā)展方向的確定等工作提供參考。 本案規(guī)劃為大型綜合性建筑群，其主要功能劃分為三部分：居住區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)，其中居住部分應(yīng)占主導(dǎo)地位，商務(wù)配套區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)屬于提升整體物業(yè)檔次和樹立物業(yè)形象的部分。在具體規(guī)劃中應(yīng)考慮這三種主要功能的互動(dòng)和影響，合理利用規(guī)劃，提升物業(yè)品質(zhì)，打造精品物業(yè)。 商業(yè)服務(wù)配套區(qū)與商務(wù)配套區(qū)都是作為提升檔次和形象的產(chǎn)品，同時(shí)商業(yè)對(duì)于吸引周邊消費(fèi)力，提升居住品質(zhì)有很大幫助。但是反過來居住區(qū)又對(duì)商務(wù)配套區(qū)與商業(yè)服務(wù)配套區(qū)產(chǎn)生一定的制約；居住區(qū)的主要功能是作為休息場所使用，需要相對(duì)安靜的區(qū)域環(huán)境，但是為了滿足基本生活需求，居住區(qū)需要配備一定的商業(yè)服務(wù)。按照常規(guī)，住宅區(qū)配套商業(yè)的規(guī)劃比例一般不超過15%，控制在10%左右為佳。本項(xiàng)目總建筑面積約75萬㎡，根據(jù)我司推算，公寓體量約為60萬㎡，按照此比例計(jì)算，其商業(yè)配套面積應(yīng)該在6萬㎡左右； 居住人群將會(huì)為其商業(yè)配套區(qū)帶來有效的經(jīng)濟(jì)收入，而商業(yè)配套也會(huì)影響居住人群生活的舒適性及私密性；商務(wù)配套區(qū)對(duì)居住區(qū)的影響相對(duì)較小，但是對(duì)于商業(yè)配套區(qū)的影響較大，商務(wù)人群的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)頻率會(huì)給商業(yè)配套帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)利潤。 根據(jù)以上定位原則、出發(fā)點(diǎn)及功能互動(dòng)分析，結(jié)合前期對(duì)調(diào)研區(qū)域大量的數(shù)據(jù)分析，在與甲方進(jìn)行多次溝通后，我司對(duì)本地塊進(jìn)行如下兩種方案規(guī)劃，下面我司將對(duì)每一套方案進(jìn)行闡述，并對(duì)每一套方案進(jìn)行定位依據(jù)解釋、優(yōu)劣勢分析以及經(jīng)濟(jì)效益分析： A、地塊開發(fā)方案一 定位依據(jù)： 方案一兼顧了實(shí)際使用與報(bào)規(guī)兩方面制約因素。從方便報(bào)規(guī)的角度考慮，本項(xiàng)目在東西兩塊地上都設(shè)計(jì)了商業(yè)部分，以充分利用本地塊商業(yè)用地的性質(zhì)；從實(shí)際使用角度考慮，本地塊對(duì)住宅、商業(yè)、辦公、酒店的面積及位置進(jìn)行合理搭配，較充分的對(duì)其進(jìn)行了組合； 公寓部分： 從消費(fèi)者調(diào)研反饋數(shù)據(jù)及偉業(yè)公寓客戶的數(shù)據(jù)積累可知，亦莊公寓目前處于供不應(yīng)求的狀況，雖然入住情況不佳，但銷售狀況非常好，由此我司建議本項(xiàng)目主力物業(yè)規(guī)劃為公寓類，包括普通公寓、酒店式公寓、商住公寓等。商業(yè)、酒店、商務(wù)類物業(yè)不作為重點(diǎn)，主要在東區(qū)出現(xiàn)，以規(guī)避后五塊地?zé)o法取得的風(fēng)險(xiǎn)； 建議在東西兩側(cè)住宅區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)景觀，以保證項(xiàng)目品質(zhì)； 東北側(cè)的小戶型部分在實(shí)際銷售時(shí)考慮部分整棟轉(zhuǎn)化為大戶型，即兩戶或三戶作為一體銷售； 商業(yè)、商務(wù)、酒店部分部分： 亦莊地區(qū)未來規(guī)劃人口為90萬，主要分布在亦莊中心區(qū)、馬駒橋地區(qū)和次渠地區(qū)，亦莊中心區(qū)目前規(guī)劃可居住人口約10萬，可見如果未來規(guī)劃能夠順利實(shí)現(xiàn)的話，亦莊地區(qū)的人口和消費(fèi)力足以支持大商家的進(jìn)駐； 本項(xiàng)目將在兩年后入市，如果政府各項(xiàng)措施得力，亦莊人口大批回歸，各住宅小區(qū)入住率大幅提升的話，本項(xiàng)目發(fā)展的大型商業(yè)將會(huì)有極大的發(fā)展空間； 建議西側(cè)主要商業(yè)部分位于西南角，主要考慮充分利用西南側(cè)的已有人氣和商業(yè)氣氛，同時(shí)兼顧一期住戶的生活配套需求； 商業(yè)部分設(shè)大型商業(yè)，主體部分設(shè)在地下，以一到兩個(gè)主力店帶動(dòng)，周邊做小鋪位分割，以充分利用主力店的帶動(dòng)作用，提升周邊鋪位租金價(jià)格； 根據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目北側(cè)不允許設(shè)機(jī)動(dòng)車出口，所以我司建議將商務(wù)、酒店部分設(shè)在項(xiàng)目南側(cè)，以解決此矛盾； 項(xiàng)目中間的路兩側(cè)全部為獨(dú)棟或聯(lián)排建筑，地上五層，地下一層，規(guī)劃為餐飲休閑娛樂一條街，同時(shí)可作為企業(yè)獨(dú)棟辦公使用。每一戶門前都要考慮停車位問題，免費(fèi)停車位至少在每家15個(gè)以上； 項(xiàng)目東南側(cè)考慮建設(shè)一個(gè)4-5星級(jí)酒店，一方面考慮做成進(jìn)出亦莊的一個(gè)地標(biāo)性建筑，另一方面也是充分考慮到亦莊地區(qū)對(duì)酒店的需求； 由于目前已取得三塊地的開發(fā)權(quán)，其余地塊是否能夠順利取得還未可知，所以我司建議一期中應(yīng)以公寓為主，商業(yè)配套只是滿足居民的生活配套，不作為重點(diǎn)。商務(wù)及酒店部分設(shè)在后期，以化解資金回收的風(fēng)險(xiǎn)； 2、方案一細(xì)化定位 2-1 商業(yè)部分細(xì)化定位 2-1-1超市細(xì)化定位 區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬? 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射面積 45.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 94000 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 管委會(huì)資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 147910.82 人 94000*（1+12%）4 北京人均消費(fèi)性支出 12200.00 　 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒 北京人均在超市支出 2440.00 元/人/年 在超市按20%計(jì)算：12200*20% 平均年增長率 8.1% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算 2008年后人均相關(guān)消費(fèi)性支出 3331.90 元/人/年 3331.9*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出 492824791.03 元 206471.94*11778.42 超市單位產(chǎn)出 11250.00 元/年/平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算 飽和賣場面積 43806.65 平方米 687944844.18/11250 現(xiàn)有賣場面積 34300.00 平方米 根據(jù)超市面積統(tǒng)計(jì)加和 市場再容納量 9506.65 平方米 43806.65-34300 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計(jì)算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為9506.65平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預(yù)知的競爭項(xiàng)目入市，則本項(xiàng)目建設(shè)超市物業(yè)，不具有很強(qiáng)的可行性。 區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)模可行性分析二： 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射面積 45.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 94000 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 管委會(huì)資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 206471.94 人 94000*（1+21.74%）4 北京人均消費(fèi)性支出 12200.00 　 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒 北京人均在超市支出 2440.00 元/人/年 在超市按20%計(jì)算：12200*20% 平均年增長率 8.1% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算 2008年后人均相關(guān)消費(fèi)性支出 3331.90 元/人/年 3331.9*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出 687944884.18 元 206471.94*11778.42 超市單位產(chǎn)出 11250.00 元/年/平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算 飽和賣場面積 61150.66 平方米 687944844.18/11250 現(xiàn)有賣場面積 34300.00 平方米 根據(jù)超市面積統(tǒng)計(jì)加和 市場再容納量 26850.66 平方米 31150.66-34300 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按照亦莊政府的規(guī)劃，在2020年時(shí)，亦莊新城的常住人口可達(dá)到33萬人左右，則其常住人口的年平均增長率約在21.74%，按此增長率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為26850.66平方米。如果政策實(shí)施得當(dāng)，人口回歸順利，則本項(xiàng)目搶先規(guī)劃一個(gè)大型超市可搶占先機(jī)，并且存在較大的可行性。我司建議其規(guī)模應(yīng)控制在15000-20000平方米左右，以充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)勢，形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。其目標(biāo)商戶主要定位為家樂福、沃爾瑪?shù)却笮途C合性超市，租金承受范圍大約在0.8——2.0元/天/平方米。 2-1-2 電器賣場細(xì)化定位 區(qū)域內(nèi)電器賣場物業(yè)規(guī)模可行性分析一： 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 70000.00 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 管委會(huì)資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 110146.36 人 70000*（1+12%）4 北京市人均電器類消費(fèi)支出 822.00 元/人/年 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒 平均年增長率 8.10% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算 2008年人均相關(guān)消費(fèi)性支出 1122.47 元/人/年 822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出 123635936.85 元 151694.85*1124.47 電器市場單位產(chǎn)出 16000.00 元/年/平方米 電器市場單位產(chǎn)出平均值 飽和賣場面積 7727.25 平方米 170272857/16000 現(xiàn)有賣場面積 3000.00 平方米 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果 市場再容納量 4727.25 平方米 10642.05-3000 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計(jì)算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為4727.25平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預(yù)知的競爭項(xiàng)目入市，則本項(xiàng)目建設(shè)電器賣場，不具有很強(qiáng)的可行性。 區(qū)域內(nèi)電器賣場物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆? 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 70000.00 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 管委會(huì)資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 153755.70 人 70000*（1+12%）4 北京市人均電器類消費(fèi)支出 822.00 元/人/年 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒 平均年增長率 8.10% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算 2008年人均相關(guān)消費(fèi)性支出 1122.47 元/人/年 822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出 172586103.22 元 153755.70*1124.47 電器市場單位產(chǎn)出 16000.00 元/年/平方米 電器市場單位產(chǎn)出平均值 飽和賣場面積 10786.63 平方米 172586103.22/16000 現(xiàn)有賣場面積 3000.00 平方米 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果 市場再容納量 7786.63 平方米 10786.63-3000 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按21.74%的常住人口增長率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為7786.63平方米。由于區(qū)域內(nèi)目前只有一家大中電器，周邊項(xiàng)目基本不具備作為電器賣場的條件，所以我司認(rèn)為電器賣場具備一定的市場空間，如規(guī)劃電器賣場，我司建議其規(guī)模應(yīng)控制在5000平方米左右。其目標(biāo)商戶主要定位為國美、大中、蘇寧等大型連鎖家電賣場。 2-1-3 餐飲細(xì)化定位 區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)模可行性分析一： 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 人口數(shù)量 76774.00 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 2008年后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 120805.38 人 人口總數(shù)*（1+12%）4 餐飲人均消費(fèi)性支出 1635.65 元/人/年 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 平均年增長率 21.00% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)資料推算 2008年人均消費(fèi)性支出 3506.16 元/人/年 1635.65*（1+21%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出 423563100.10 元/年 120805.38*3506.16元 市場單位產(chǎn)出 7000.00 元/年/平方米 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平推算 飽和面積 60509.01 平方米 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出市場單位產(chǎn)出 現(xiàn)有面積 38520.00 平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和 市場可容納量 21989.01 平方米 飽和面積-現(xiàn)有面積 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計(jì)算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場再容納量約為21989.01平方米，可見市場上具備一定的可容納量，但數(shù)量不是很大，考慮到亦莊內(nèi)部各項(xiàng)目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項(xiàng)目如建設(shè)餐飲類，規(guī)模不宜過大，可控制在8000-10000平方米范圍內(nèi)。 區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆? 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 人口數(shù)量 76774 人 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 2008年后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 168634 人 人口總數(shù)*（1+21.74%）4 餐飲人均消費(fèi)性支出 1635.65 元/人/年 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算 平均年增長率 21.00% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)資料推算 2008年人均消費(fèi)性支出 3506.16 元/人/年 1635.65*（1+1.26%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出 591260977.82 元/年 168634*3506.16元 市場單位產(chǎn)出 7000.00 元/年/平方米 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平推算 飽和面積 84465.85 平方米 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出/市場單位產(chǎn)出 現(xiàn)有面積 38520.00 平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和 市場可容納量 45945.85 平方米 飽和面積-現(xiàn)有面積 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按21.74%的常住人口增長率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場再容納量約為45945.85平方米?？梢娛袌錾暇邆湟欢ǖ目扇菁{量，考慮到亦莊內(nèi)部各項(xiàng)目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項(xiàng)目如建設(shè)餐飲類，我司建議其規(guī)模可控制在15000-20000平方米范圍內(nèi)。其業(yè)態(tài)可細(xì)分為中餐、西餐、快餐（中、西）等，目標(biāo)商戶主要定位為中高檔大型或連鎖商戶。 2-1-4 休閑娛樂類細(xì)化定位 休閑娛樂類業(yè)態(tài)主要與餐飲類構(gòu)成餐飲娛樂休閑一條街，主要為滿足亦莊區(qū)域目前對(duì)于休閑娛樂場所的需求，增加亦莊新城居住的舒適性，為周邊人群服務(wù)。休閑娛樂類主要包括KTV、洗浴保健、美容美體等，針對(duì)本項(xiàng)目具體情況及休閑娛樂類商業(yè)的特性，我司建議本項(xiàng)目此類業(yè)態(tài)定位總體量約為10000 平方米。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計(jì)算） 2-1-5 特色商業(yè)細(xì)化定位 特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費(fèi)者對(duì)某類消費(fèi)的特殊需求，還可以為消費(fèi)觀念較為新穎、接受能力強(qiáng)的消費(fèi)群體提供良好的消費(fèi)場所和消費(fèi)環(huán)境。特色商業(yè)應(yīng)包含精品家居家飾、書吧、音像影像店、辦公用品超市、汽車服務(wù)中心、口腔醫(yī)院、大型體檢中心、教育培訓(xùn)基地、銀行、個(gè)性服裝服飾店、精品店、兒童攝影等眾多內(nèi)容。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況、目標(biāo)客戶群的數(shù)量等多方面考量后，我司認(rèn)為此類業(yè)態(tài)體量約為25,000平方米。 2-1-6 配套商業(yè)細(xì)化定位 配套商業(yè)主要為滿足項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目自身居住人群的基本生活需求，增強(qiáng)人們的便利度與舒適感，為居住人群服務(wù)。基礎(chǔ)配套商業(yè)應(yīng)包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、洗衣店、房屋中介機(jī)構(gòu)、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對(duì)本項(xiàng)目具體情況及基礎(chǔ)配套商業(yè)的特性，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)配套定位總體量約為5000 平方米。 商業(yè)物業(yè)體量總結(jié) 以上我司對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的市場定位進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，根據(jù)所定各類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積，我司通過以下表格計(jì)算出整體商業(yè)物業(yè)體量： 商業(yè)業(yè)態(tài) 體量（平方米） 超市 15,000-20,000 家電專業(yè)賣場 5,000 餐飲 8,000-20,000 休閑、娛樂（辦公） 10,000 基礎(chǔ)商業(yè)配套 5,000 特色商業(yè) 25,000 合計(jì)（約） 80,000 綜上，可以看出，本項(xiàng)目商業(yè)部分整體體量共約80,000平方米（其中超市部分主體位于地下，在后期使用容積率計(jì)算總建筑面積時(shí)不計(jì)入此部分面積）。 2-2 酒店部分細(xì)化定位 根據(jù)前期我司對(duì)于亦莊區(qū)域及其周邊酒店類物業(yè)的調(diào)研結(jié)果，我司認(rèn)為亦莊區(qū)域?qū)τ诰频觐愇飿I(yè)具備較大需求，本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)星級(jí)酒店具備較大可行性?？紤]到本項(xiàng)目對(duì)于銷售回款的要求，我司建議該酒店可規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店，如此既能滿足該區(qū)域的需求，又可減少回款壓力。考慮到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項(xiàng)目酒店可規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型酒店，星級(jí)檔次以三星級(jí)左右為宜。 根據(jù)我司調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)酒店普遍是配套設(shè)施陳舊，缺乏，沒有創(chuàng)新。很難給客人以很強(qiáng)的吸引力。針對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店類客戶群主要是以商務(wù)旅客為主的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為新建的酒店類物業(yè)，一定要更好的考慮到該部分客戶群的需求，以更完備的硬件設(shè)施和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去吸引該部分消費(fèi)者。例如，在客房內(nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、寬帶接口等商務(wù)辦公配套，更好的為商務(wù)旅客服務(wù)。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務(wù)型酒店。 2-2-1 酒店類物業(yè)消費(fèi)者定位 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，優(yōu)良的地理位置，良好的政策，吸引了大量的外資企業(yè)和國內(nèi)的大中型企業(yè)的入住。形成了頗具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。結(jié)合我司調(diào)研總結(jié)，初步將本項(xiàng)目酒店類物業(yè)的主要客戶確定為商務(wù)型旅客。他們主要是周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種大中型企業(yè)和外資企業(yè)的商務(wù)客人，及各種大中型會(huì)議的與會(huì)人員。根據(jù)對(duì)該區(qū)域酒店類物業(yè)的調(diào)研分析，我司初步預(yù)測該區(qū)域的商務(wù)客人和與會(huì)人員的比例約為8：2。 2-2-2 區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)規(guī)模可行性分析： 客房定位和面積配比 在我司對(duì)本項(xiàng)目酒店物業(yè)客房設(shè)置中，共計(jì)規(guī)劃約300間不同檔次客房，內(nèi)部有標(biāo)準(zhǔn)間、高級(jí)間、商務(wù)間、商務(wù)套房、豪華套房等。在客房面積的規(guī)劃中我司建議，商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間客房使用面積約為35平方米。此面積在同類酒店、同類客房中屬于大面積客房，可以在里面配套部分商務(wù)辦公設(shè)施（例如辦公區(qū)域的打印機(jī)、傳真機(jī)、電腦等），有助于更好的吸引商務(wù)旅客，也可以更好的提高本酒店物業(yè)之宣傳賣點(diǎn)與市場競爭力。按照建設(shè)300間客房，平均每間客房建筑面積為50平方米計(jì)算，則總體客房面積為15000平方米。 餐飲區(qū)的定位和面積配比 餐飲是酒店中不可缺少的配套設(shè)施，酒店內(nèi)配套餐飲應(yīng)俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內(nèi)部臺(tái)間距也不同于大眾性餐飲。在我司對(duì)酒店餐飲配套調(diào)研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺(tái)間距也就越大，面積也就相對(duì)寬敞。我司對(duì)本酒店物業(yè)中共計(jì)規(guī)劃不少于4個(gè)不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風(fēng)格新穎、格調(diào)高雅的茶餐廳或者咖啡廳，茶吧等?？傮w上餐飲面積占用應(yīng)在2500—3500平方米左右。 會(huì)議室定位和面積配比 在商務(wù)型酒店的內(nèi)部配套中會(huì)議室是不可缺少的，更有許多酒店以“會(huì)議型酒店”為經(jīng)營主題。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，對(duì)會(huì)議室需求較大，所以內(nèi)部會(huì)議配套設(shè)施應(yīng)在重要考慮范圍之列，在對(duì)本項(xiàng)目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應(yīng)定位為“商務(wù)型、會(huì)議功能齊全”的大型商務(wù)型酒店物業(yè)。在會(huì)議設(shè)施上我司規(guī)劃了一個(gè)500-1000平方米左右的大型多功能會(huì)議室，以及多個(gè)功能配套齊全的中小型會(huì)議室，以此來滿足不同商務(wù)的需求。 其他配套設(shè)施面積配比 娛樂、健身等：由于娛樂與健身在酒店物業(yè)中所占比例較小，而且在其周邊也將會(huì)有部分此類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，因此在面積分割上我司規(guī)劃在1500平方米左右。 任何一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應(yīng)有其它多項(xiàng)相關(guān)所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒店建設(shè)所需管道及配電等一系列相關(guān)配套設(shè)施。 員工辦公室及食堂：此部分所需面積是按照酒店配比員工人數(shù)而定，根據(jù)本酒店要求，我司建議其辦公及食堂所需面積應(yīng)在1500—3000平方米之間。 酒店庫房：酒店的庫房一般是指存儲(chǔ)各類經(jīng)營、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。在此面積所需上，各酒店不同，基本上按照酒店的大小及檔次而定，在2000—4000平方米之間。在此面積規(guī)劃上，我司初步預(yù)計(jì)需要3500平方米左右。 酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計(jì)： 在上述各項(xiàng)酒店配套設(shè)施中，共計(jì)需要面積約為30000平方米左右，其中（客房）15000+（餐飲）3000+（會(huì)議室）2500+（娛樂、健身）1500+（員工辦公室及食堂）2000+（庫房）3500+（其他）2500=30000平方米左右。 2-3 公寓類物業(yè)細(xì)化定位 2-3-1公寓類物業(yè)檔次及形象定位 高品質(zhì) 本項(xiàng)目定位高品質(zhì)是指檔次上的提升?？陀^地講，在建筑密度上，本項(xiàng)目公寓類物業(yè)與開發(fā)區(qū)已建樓盤項(xiàng)目存在一定的劣勢，由于開發(fā)區(qū)公寓類物業(yè)開發(fā)用地的稀缺，加之本項(xiàng)目地塊的交通、配套、區(qū)位綜合指數(shù)較高，因此，在物業(yè)品質(zhì)上需要一定程度的提升，包括建筑形式；包括外立面的整體視覺感受；包括高品質(zhì)的物業(yè)管理；包括硬件設(shè)施品牌等等。公寓物業(yè)綜合指數(shù)上去了，才能彌補(bǔ)建筑密度上的劣勢。同時(shí)，品質(zhì)高于本區(qū)域其它競爭樓盤，這也加大了本項(xiàng)目的競爭力度。 高性價(jià)比 由于本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值較高，雖然土地成本可能略高于區(qū)域內(nèi)已建成項(xiàng)目，但物業(yè)的高品質(zhì)是毋庸置疑的，因此，突出本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，凸現(xiàn)物業(yè)的高性價(jià)比，深入挖掘這一賣點(diǎn)。 2-3-2公寓類物業(yè)的物業(yè)規(guī)模及戶型定位 本項(xiàng)目占地面積約30萬平方米，按平均容積率3計(jì)算，總建筑面積約90萬平方米。由于市場方面對(duì)于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市場消化。因此，我司在確定了項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)的規(guī)模后，利用反推法確定公寓類物業(yè)的規(guī)模為： 90萬㎡（總建面）- 6.5萬㎡（商業(yè)）- 3萬㎡（酒店）=80.5萬平方米。 注：商業(yè)部分面積=8萬㎡- 1.5萬㎡地下超市面積=6.5萬㎡ （地下面積不計(jì)入容積率） 由于本項(xiàng)目的特殊性，公寓類物業(yè)在規(guī)劃與實(shí)際最終營銷策略上有所不同，下面從規(guī)劃和最終營銷兩個(gè)角度，對(duì)戶型、面積的分配比例進(jìn)行闡述： 規(guī)劃方案 根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)要求，假設(shè)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍(lán)領(lǐng)及部分高層服務(wù)，那么本項(xiàng)目的公寓類物業(yè)大體分為三種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據(jù)調(diào)研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應(yīng)為4：3：3，具體規(guī)模如下圖表所示： 公寓類物業(yè) 80.5萬㎡ 小戶型 【約32.2萬㎡】 40-60㎡ 中等戶型 【約24.15萬㎡】 60-100㎡ 大戶型 【約24.15萬㎡】 100-139㎡ 普通小戶型 【約29.7萬㎡】 酒店式公寓 【約2.5萬㎡】 營銷方案簡析 開發(fā)區(qū)目前生活區(qū)內(nèi)擁有樓盤28個(gè)，物業(yè)檔次以中高檔和高檔為主。低密度別墅是開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目類型最多的，占到總體項(xiàng)目的1/3。以歐式風(fēng)格為主的高檔次、高品質(zhì)的開發(fā)區(qū)公寓深受購房者的青睞，戶型以大戶型為主，中小戶型兼?zhèn)?，但銷售狀況明顯不敵大戶型。亦莊的公寓因?yàn)槠涞兔芨咝詢r(jià)比為廣大客戶及投資者認(rèn)可。根據(jù)目標(biāo)客戶的這一特點(diǎn)，我司建議整合項(xiàng)目營銷方案，按照小組團(tuán)式整合細(xì)分公寓類型，以保證公寓品質(zhì)，加大整個(gè)物業(yè)的競爭力。轉(zhuǎn)化方式如下圖所示： 小戶型 40-60㎡ 中等戶型 60-100㎡ 大戶型 100-139㎡ 部分整棟轉(zhuǎn)化 大戶型實(shí)際銷售總量約占公寓總體量的45% 注：戶型控制在140㎡以下受政策方面因素影響：（1）140㎡成為契稅征收標(biāo)準(zhǔn)的一道坎，139㎡及以下征收1.5%契稅，140㎡及以上征收3%契稅。（2）140平米以下住宅不預(yù)征土地增值稅。超過此標(biāo)準(zhǔn)按0.5%稅率預(yù)征。 因此，戶型控制在140㎡以下有利于本案公寓部分的銷售。 經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉(zhuǎn)化為大戶型公寓單體，預(yù)計(jì)最終銷售時(shí)，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的45%，即約36萬平方米。小戶型、中等戶型、大戶型各自以組團(tuán)形式出現(xiàn)。本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取點(diǎn)群式布局方式，點(diǎn)群式即樓座單體圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。 在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。 3、方案一經(jīng)濟(jì)效益測算 l 成本假定 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 一 土地成本 135000.0 二 大配套費(fèi) 3375.0 三 前期費(fèi)用 5550.0 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007.0 五 建安成本 225000.0 六 不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 八 直接成本 405144.4 九 銷售費(fèi)用 26412.5 十 管理費(fèi)用 10565.0 十一 總成本 442121.9 銷售收入 銷售收入 　銷售面積(萬平米) 銷售單價(jià)(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 805000 5500.0 442750 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 8500.0 25500 底商 20000 12000.0 24000 商務(wù)樓 30000 8000.0 24000 綜合商業(yè) 15000 8000.0 12000 小計(jì) 900000 528250 資金投入進(jìn)度表（單位：萬元） 項(xiàng)目成本 投資預(yù)算 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 土地成本 135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 　 　 　 大配套費(fèi) 3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 　 　 　 前期費(fèi)用 5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 　 　 　 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007.0 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本 225000.0 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 　 　 5600.6 5600.6 　 　 　 合計(jì) 405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表（單位：萬元） 項(xiàng)目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 26412.5 26412.5 資金回收表（單位：萬元） 項(xiàng)目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 26412.5 26412.5 扣除營業(yè)稅費(fèi) 2905.4 5810.8 8716.1 5810.8 2905.4 1452.7 1452.7 資金回收凈額 49919.6 99839.3 149758.9 99839.3 49919.6 24959.8 24959.8 資金投入表（單位：萬元） 　 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 建設(shè)費(fèi)用 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 　 銷售費(fèi)用 　 2641.25 5282.5 7923.75 5282.5 2641.25 1320.625 1320.625 管理費(fèi)用 1434.0 1486.787 1651.624 1704.449 819.988 767.163 740.7505 26.4125 現(xiàn)金流出合計(jì) 73132.1 75826.1 84232.8 86926.9 41819.4 39125.3 37778.3 1347.0 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 現(xiàn)金流入合計(jì) 49919.6 99839.3 149758.9 99839.3 49919.6 24959.8 24959.8 現(xiàn)金流出合計(jì) 73132.1 75826.1 84232.8 86926.9 41819.4 39125.3 37778.3 1347 凈現(xiàn)金流量 -73132.1 -25906.5 15606.5 62832 58019.9 10794.3 -12818.5 23612.8 現(xiàn)金凈流量累積 -73132.1 -99038.6 -83432.1 -20600.1 37419.8 48214.1 35395.6 59008.4 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 1.0000 0.9535 0.9091 0.8668 0.8264 0.7880 0.7513 0.7164 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 -73132.1 -24700.9 14187.7 54461.8 47947.6 8505.8 -9630.7 16915.0 凈流量現(xiàn)值累積 -73132.1 -97833.0 -83645.3 -29183.5 18764.2 27269.9 17639.2 34554.2 損益表 銷售收入 528250 減：（一）項(xiàng)目成本 440187.9 1.土地成本 135000 2.大配套費(fèi) 3375 3.前期費(fèi)用 5550 4.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007 5.建安成本 225000 6.不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 8.銷售費(fèi)用 26412.5 9.管理費(fèi)用 8631.1 （二） 兩稅一費(fèi) 29053.75 稅前利潤 59008.4 減：所得稅 19472.8 稅后利潤 39535.6 成本收益率（稅后） 8.98% 敏感性分析 基點(diǎn) 售價(jià)增加10% 建安成本上升10% 銷售收入 528250 581075 528250 減：（一）項(xiàng)目成本 440187.9 443692.26 468016.11 1.土地成本 135000 135000 135000 2.大配套費(fèi) 3375 3375 3712.5 3.前期費(fèi)用 5550 5550 6105 4.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007 20007 22007.7 5.建安成本 225000 225000 247500 6.不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 5011.1 5512.21 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 11201.2 11201.2 8.銷售費(fèi)用 26412.5 29053.75 26412.5 9.管理費(fèi)用 8631.1 9494.21 8631.1 （二） 兩稅一費(fèi) 29053.75 31959.125 29053.75 稅前利潤 59008.4 105423.6 31180.1 減：所得稅 19472.8 34789.8 10289.4 稅后利潤 39535.6 70633.8 20890.7 成本收益率（稅后） 8.98% 15.92% 4.46% 保本點(diǎn)分析 均價(jià) 6000 5800 5600 5400 5200 5000 銷售收入 540000 522000 504000 486000 468000 450000 減：（一）項(xiàng)目成本 442121.8 442121.8 442121.8 442122 442121.8 442121.8 （二） 兩稅一費(fèi) 29700 28710 27720 26730 25740 24750 稅前利潤 68178.2 51168.2 34158.2 17148.2 138.2 -16871.8 減：所得稅 22498.8 16885.5 11272.2 5658.9 45.6 -5567.7 稅后利潤 45679.4 34282.7 22886 11489.3 92.6 -11304.1 成本收益率（稅后） 10.30% 7.80% 5.20% 2.60% 0.00% -2.60% 盈虧平衡時(shí)物業(yè)銷售價(jià)格 銷售收入 銷售面積(平米) 銷售單價(jià)(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 805000 4873 392252 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 7531 22592 底商 20000 10631 21263 商務(wù)樓 30000 7088 21263 綜合商業(yè) 15000 7088 10631 小計(jì) 900000 　 468000 B、地塊開發(fā)方案二 定位依據(jù)：方案二主要是從本地塊整體開發(fā)的角度考慮， 損失了成本假定 序號(hào) 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 一 土地成本 135000.0 二 大配套費(fèi) 3375.0 三 前期費(fèi)用 5550.0 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007.0 五 建安成本 225000.0 六 不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 八 直接成本 405144.4 九 銷售費(fèi)用 27437.5 十 管理費(fèi)用 8651.6 十一 總成本 441233.5 銷售收入 物業(yè)類型 　銷售面積(萬平米) 銷售單價(jià)(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 725000 5500.0 398750 底商 25000 12000.0 30000 商務(wù)樓 150000 8000.0 120000 小計(jì) 900000 　 548750 資金投入進(jìn)度表（單位：萬元） 項(xiàng)目成本 投資預(yù)算 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 土地成本 135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 　 　 　 大配套費(fèi) 3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 　 　 　 前期費(fèi)用 5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 　 　 　 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007.0 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本 225000.0 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 　 　 5600.6 5600.6 　 　 　 合計(jì) 405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 54875.0 109750 164625 109750 54875 27437.5 27437.5 資金回收表 項(xiàng)目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 54875.0 109750 164625 109750 54875 27437.5 27437.5 扣除營業(yè)稅費(fèi) 3018.1 5810.8 8716.1 5810.8 2905.4 1452.7 1452.7 資金回收凈額 51856.9 103939.2 155908.9 103939.2 51969.6 25984.8 25984.8 資金投入表（單位：萬元） 資金科目 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 建設(shè)費(fèi)用 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 　 銷售費(fèi)用 　 2743.75 5487.5 8231.25 5487.5 2743.75 1371.875 1371.875 管理費(fèi)用 1434.0 1488.837 1655.724 1710.599 824.088 769.213 741.7755 27.4375 現(xiàn)金流出合計(jì) 73132.1 75930.7 84441.9 87240.5 42028.5 39229.9 37830.6 1399.3 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 現(xiàn)金流入合計(jì) 　 51856.875 103939.2 155908.9 103939.2 51969.6 25984.8 25984.8 現(xiàn)金流出合計(jì) 73132.1 75930.687 84441.924 87240.549 42028.488 39229.863 37830.5505 1399.3125 凈現(xiàn)金流量 -73132.1 -24073.812 19497.276 68668.351 61910.712 12739.737 -11845.7505 24585.4875 現(xiàn)金凈流量累積 -73132.1 -97205.874 -77708.598 -9040.247 52870.465 65610.202 53764.4515 78349.939 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 1.0 0.9535 0.9091 0.8668 0.8264 0.7880 0.7513 0.7164 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 -73132.1 -22953.5 17724.8 59520.6 51163.0 10038.7 -8899.9 17611.8 凈流量現(xiàn)值累積 -73132.1 -96085.5 -78360.7 -18840.1 32322.9 42361.6 33461.7 51073.6 損益表 銷售收入 548750.0 減：（一）項(xiàng)目成本 441233.4376 1.土地成本 135000 2.大配套費(fèi) 3375 3.前期費(fèi)用 5550 4.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 20007 5.建安成本 225000 6.不可預(yù)見費(fèi) 5011.1 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 11201.2 8.銷售費(fèi)用 27437.5 9.管理費(fèi)用 8652 （二） 兩稅一費(fèi) 30181.25 稅前利潤 77335.3 減：所得稅 25520.7 稅后利潤 51814.7 成本收益率（稅后）