北京亦莊商業(yè)中心項目市場定位報告.doc

《北京亦莊商業(yè)中心項目市場定位報告.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《北京亦莊商業(yè)中心項目市場定位報告.doc（43頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

一、項目市場定位說明 市場定位是一個房地產(chǎn)項目成功運作的關鍵，準確的定位，可以使本項目發(fā)現(xiàn)空白，并通過獨特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項目的獨特魅力，展現(xiàn)項目內(nèi)涵，為項目的成功奠定堅實的基礎。 通過前期詳細的市場調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對北京市及本項目周邊商業(yè)市場狀況有了較為全面、深入的了解， 并通過有針對性的分析對本項目有了更加充分和深刻的認識。 本報告在前期調(diào)研的基礎上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗，針對目前本項目的可操作性，對本項目所處環(huán)境進行綜合的分析，提煉了項目的優(yōu)劣勢，分析了項目未來的機會和威脅點，在明確了項目總體定位的基礎上，對項目商業(yè)分別進行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項目的特性對項目后期管理進行了分析。 我們可以相信，通過科學的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準市場脈搏，為本案制定出準確合理的定位。最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化、消除項目的現(xiàn)存劣勢，有效利用市場中的機會，規(guī)避項目的客觀威脅，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，并為發(fā)展商有效提升項目綜合素質(zhì)提供參考。 二、項目市場定位的原則 1、與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則 項目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢、發(fā)揮企業(yè)的核心競爭能力，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項目的產(chǎn)品品牌，以期使項目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標，項目的開發(fā)利潤。 2、經(jīng)濟性原則 項目市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指對產(chǎn)品應具較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二；從項目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎上，務求使項目達到開發(fā)效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算的基礎上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目盈利預期的可能性和風險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可能性。 3、適應性原則 本項目市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一、與亦莊區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應；二、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應；三、與我司市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配；四、與發(fā)展商的技術和管理能力相適應，以上四點，為我司在進行市場定位時適應性原則的出發(fā)點。  適應性 原則 可行性 原則 經(jīng)濟性 原則 與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則 可操作性 原則 應變性 原則 本案 4、可行性原則 本項目市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性原則兩個方面。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場各項目的市場定位中，由于市場的不斷變化和發(fā)展，項目定位必須考慮定位的可行性，以避免項目出現(xiàn)無產(chǎn)品個性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)劣勢來分析入市的時機，準確設計項目的在市場中的定位。同時，我司將運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，并分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。而項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目開發(fā)進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場中變化的情況，找到各類解決問題的方法，使項目的各項定位得以貫徹實施。 三、項目市場定位的出發(fā)點 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，將同時面對三個層面的消費者：最終商品消費者、商鋪經(jīng)營者和商鋪投資者。一方面，由于三類消費者同為商業(yè)物業(yè)之目標客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關系，三者應該是相輔相成的；另一方面，由于三者對商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的角度考慮，最終商品消費者與商鋪投資者、經(jīng)營者又是相對獨立的。因此，同時達到上述三者之相應要求將為物業(yè)成功運作提供前提。 出發(fā)點一：保證居住區(qū)與商務商業(yè)區(qū)的動靜分離，保證良好的居住品質(zhì)，從而為本項目的消費者提供優(yōu)良的居所； 出發(fā)點二：考慮物業(yè)成功銷售的同時，正確認識各物業(yè)之實際價值，根據(jù)項目自身品質(zhì)及分布業(yè)態(tài)實際需求合理搭配本項目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合； 出發(fā)點三：通過一期對公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以間接提升后期物業(yè)的銷售價格，達到開發(fā)商利潤最大化； 出發(fā)點四：充分利用本項目體量巨大之優(yōu)勢，對底商、獨體、裙房等物業(yè)類型進行合理規(guī)劃，通過特色、主題、概念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價值； 出發(fā)點五：在保證一期物業(yè)良好運行的前提下，通過后期商業(yè)氛圍的培育和營造使物業(yè)價值有效提升，推動二、三期公寓、商業(yè)、商務物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”品質(zhì)開發(fā)公司之品牌形象。 四、項目市場定位 1、總體市場定位 居住區(qū) 商務配套區(qū) 商業(yè)服務區(qū) 商業(yè)服務區(qū) 商務配套區(qū) 功能互動圖 通過上述進行之項目自身技術指標分析、功能分析、商圈分析及發(fā)展可行性分析等相關環(huán)節(jié)，我司對于本項目可規(guī)劃物業(yè)有了較為深入的了解和認識。本部分報告中，我司將根據(jù)本項目自身特點，結(jié)合實際市場需求狀況，制定適合其生存和發(fā)展的最佳策略，以期為開發(fā)商前期總體規(guī)劃部署、物業(yè)發(fā)展方向的確定等工作提供參考。 本案規(guī)劃為大型綜合性建筑群，其主要功能劃分為三部分：居住區(qū)、商務配套區(qū)、商業(yè)服務區(qū)，其中居住部分應占主導地位，商務配套區(qū)和商業(yè)服務區(qū)屬于提升整體物業(yè)檔次和樹立物業(yè)形象的部分。在具體規(guī)劃中應考慮這三種主要功能的互動和影響，合理利用規(guī)劃，提升物業(yè)品質(zhì)，打造精品物業(yè)。 商業(yè)服務配套區(qū)與商務配套區(qū)都是作為提升檔次和形象的產(chǎn)品，同時商業(yè)對于吸引周邊消費力，提升居住品質(zhì)有很大幫助。但是反過來居住區(qū)又對商務配套區(qū)與商業(yè)服務配套區(qū)產(chǎn)生一定的制約；居住區(qū)的主要功能是作為休息場所使用，需要相對安靜的區(qū)域環(huán)境，但是為了滿足基本生活需求，居住區(qū)需要配備一定的商業(yè)服務。按照常規(guī)，住宅區(qū)配套商業(yè)的規(guī)劃比例一般不超過15%，控制在10%左右為佳。本項目總建筑面積約75萬㎡，根據(jù)我司推算，公寓體量約為60萬㎡，按照此比例計算，其商業(yè)配套面積應該在6萬㎡左右； 居住人群將會為其商業(yè)配套區(qū)帶來有效的經(jīng)濟收入，而商業(yè)配套也會影響居住人群生活的舒適性及私密性；商務配套區(qū)對居住區(qū)的影響相對較小，但是對于商業(yè)配套區(qū)的影響較大，商務人群的消費習慣及消費頻率會給商業(yè)配套帶來較為可觀的經(jīng)濟利潤。 根據(jù)以上定位原則、出發(fā)點及功能互動分析，結(jié)合前期對調(diào)研區(qū)域大量的數(shù)據(jù)分析，在與甲方進行多次溝通后，我司對本地塊進行如下兩種方案規(guī)劃，下面我司將對每一套方案進行闡述，并對每一套方案進行定位依據(jù)解釋、優(yōu)劣勢分析以及經(jīng)濟效益分析： A、地塊開發(fā)方案一 定位依據(jù)： 方案一兼顧了實際使用與報規(guī)兩方面制約因素。從方便報規(guī)的角度考慮，本項目在東西兩塊地上都設計了商業(yè)部分，以充分利用本地塊商業(yè)用地的性質(zhì)；從實際使用角度考慮，本地塊對住宅、商業(yè)、辦公、酒店的面積及位置進行合理搭配，較充分的對其進行了組合； 公寓部分： 從消費者調(diào)研反饋數(shù)據(jù)及偉業(yè)公寓客戶的數(shù)據(jù)積累可知，亦莊公寓目前處于供不應求的狀況，雖然入住情況不佳，但銷售狀況非常好，由此我司建議本項目主力物業(yè)規(guī)劃為公寓類，包括普通公寓、酒店式公寓、商住公寓等。商業(yè)、酒店、商務類物業(yè)不作為重點，主要在東區(qū)出現(xiàn)，以規(guī)避后五塊地無法取得的風險； 建議在東西兩側(cè)住宅區(qū)內(nèi)部設計景觀，以保證項目品質(zhì)； 東北側(cè)的小戶型部分在實際銷售時考慮部分整棟轉(zhuǎn)化為大戶型，即兩戶或三戶作為一體銷售； 商業(yè)、商務、酒店部分部分： 亦莊地區(qū)未來規(guī)劃人口為90萬，主要分布在亦莊中心區(qū)、馬駒橋地區(qū)和次渠地區(qū)，亦莊中心區(qū)目前規(guī)劃可居住人口約10萬，可見如果未來規(guī)劃能夠順利實現(xiàn)的話，亦莊地區(qū)的人口和消費力足以支持大商家的進駐； 本項目將在兩年后入市，如果政府各項措施得力，亦莊人口大批回歸，各住宅小區(qū)入住率大幅提升的話，本項目發(fā)展的大型商業(yè)將會有極大的發(fā)展空間； 建議西側(cè)主要商業(yè)部分位于西南角，主要考慮充分利用西南側(cè)的已有人氣和商業(yè)氣氛，同時兼顧一期住戶的生活配套需求； 商業(yè)部分設大型商業(yè)，主體部分設在地下，以一到兩個主力店帶動，周邊做小鋪位分割，以充分利用主力店的帶動作用，提升周邊鋪位租金價格； 根據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，本項目北側(cè)不允許設機動車出口，所以我司建議將商務、酒店部分設在項目南側(cè)，以解決此矛盾； 項目中間的路兩側(cè)全部為獨棟或聯(lián)排建筑，地上五層，地下一層，規(guī)劃為餐飲休閑娛樂一條街，同時可作為企業(yè)獨棟辦公使用。每一戶門前都要考慮停車位問題，免費停車位至少在每家15個以上； 項目東南側(cè)考慮建設一個4-5星級酒店，一方面考慮做成進出亦莊的一個地標性建筑，另一方面也是充分考慮到亦莊地區(qū)對酒店的需求； 由于目前已取得三塊地的開發(fā)權(quán)，其余地塊是否能夠順利取得還未可知，所以我司建議一期中應以公寓為主，商業(yè)配套只是滿足居民的生活配套，不作為重點。商務及酒店部分設在后期，以化解資金回收的風險； 2、方案一細化定位 2-1 商業(yè)部分細化定位 2-1-1超市細化定位 區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬? 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射面積 45.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 94000 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 管委會資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 147910.82 人 94000*（1+12%）4 北京人均消費性支出 12200.00 　 2004年北京統(tǒng)計年鑒 北京人均在超市支出 2440.00 元/人/年 在超市按20%計算：12200*20% 平均年增長率 8.1% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計年鑒推算 2008年后人均相關消費性支出 3331.90 元/人/年 3331.9*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費性支出 492824791.03 元 206471.94*11778.42 超市單位產(chǎn)出 11250.00 元/年/平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算 飽和賣場面積 43806.65 平方米 687944844.18/11250 現(xiàn)有賣場面積 34300.00 平方米 根據(jù)超市面積統(tǒng)計加和 市場再容納量 9506.65 平方米 43806.65-34300 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為9506.65平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預知的競爭項目入市，則本項目建設超市物業(yè)，不具有很強的可行性。 區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆? 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射面積 45.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 94000 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 管委會資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 206471.94 人 94000*（1+21.74%）4 北京人均消費性支出 12200.00 　 2004年北京統(tǒng)計年鑒 北京人均在超市支出 2440.00 元/人/年 在超市按20%計算：12200*20% 平均年增長率 8.1% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計年鑒推算 2008年后人均相關消費性支出 3331.90 元/人/年 3331.9*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費性支出 687944884.18 元 206471.94*11778.42 超市單位產(chǎn)出 11250.00 元/年/平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算 飽和賣場面積 61150.66 平方米 687944844.18/11250 現(xiàn)有賣場面積 34300.00 平方米 根據(jù)超市面積統(tǒng)計加和 市場再容納量 26850.66 平方米 31150.66-34300 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按照亦莊政府的規(guī)劃，在2020年時，亦莊新城的常住人口可達到33萬人左右，則其常住人口的年平均增長率約在21.74%，按此增長率計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為26850.66平方米。如果政策實施得當，人口回歸順利，則本項目搶先規(guī)劃一個大型超市可搶占先機，并且存在較大的可行性。我司建議其規(guī)模應控制在15000-20000平方米左右，以充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)勢，形成區(qū)域級商業(yè)中心。其目標商戶主要定位為家樂福、沃爾瑪?shù)却笮途C合性超市，租金承受范圍大約在0.8——2.0元/天/平方米。 2-1-2 電器賣場細化定位 區(qū)域內(nèi)電器賣場物業(yè)規(guī)模可行性分析一： 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 70000.00 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 管委會資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 110146.36 人 70000*（1+12%）4 北京市人均電器類消費支出 822.00 元/人/年 2004年北京統(tǒng)計年鑒 平均年增長率 8.10% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計年鑒推算 2008年人均相關消費性支出 1122.47 元/人/年 822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費性支出 123635936.85 元 151694.85*1124.47 電器市場單位產(chǎn)出 16000.00 元/年/平方米 電器市場單位產(chǎn)出平均值 飽和賣場面積 7727.25 平方米 170272857/16000 現(xiàn)有賣場面積 3000.00 平方米 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果 市場再容納量 4727.25 平方米 10642.05-3000 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為4727.25平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預知的競爭項目入市，則本項目建設電器賣場，不具有很強的可行性。 區(qū)域內(nèi)電器賣場物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆? 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 商圈輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 輻射區(qū)域人口數(shù)量 70000.00 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 管委會資料 2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 153755.70 人 70000*（1+12%）4 北京市人均電器類消費支出 822.00 元/人/年 2004年北京統(tǒng)計年鑒 平均年增長率 8.10% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計年鑒推算 2008年人均相關消費性支出 1122.47 元/人/年 822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費性支出 172586103.22 元 153755.70*1124.47 電器市場單位產(chǎn)出 16000.00 元/年/平方米 電器市場單位產(chǎn)出平均值 飽和賣場面積 10786.63 平方米 172586103.22/16000 現(xiàn)有賣場面積 3000.00 平方米 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果 市場再容納量 7786.63 平方米 10786.63-3000 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按21.74%的常住人口增長率計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為7786.63平方米。由于區(qū)域內(nèi)目前只有一家大中電器，周邊項目基本不具備作為電器賣場的條件，所以我司認為電器賣場具備一定的市場空間，如規(guī)劃電器賣場，我司建議其規(guī)模應控制在5000平方米左右。其目標商戶主要定位為國美、大中、蘇寧等大型連鎖家電賣場。 2-1-3 餐飲細化定位 區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬? 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 人口數(shù)量 76774.00 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 12.00% —— 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 2008年后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 120805.38 人 人口總數(shù)*（1+12%）4 餐飲人均消費性支出 1635.65 元/人/年 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 平均年增長率 21.00% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計資料推算 2008年人均消費性支出 3506.16 元/人/年 1635.65*（1+21%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費支出 423563100.10 元/年 120805.38*3506.16元 市場單位產(chǎn)出 7000.00 元/年/平方米 根據(jù)區(qū)域消費水平推算 飽和面積 60509.01 平方米 區(qū)域內(nèi)居民消費支出市場單位產(chǎn)出 現(xiàn)有面積 38520.00 平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和 市場可容納量 21989.01 平方米 飽和面積-現(xiàn)有面積 說明：人口年平均增長率按照往年正常增長率12%計算 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率12%計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場再容納量約為21989.01平方米，可見市場上具備一定的可容納量，但數(shù)量不是很大，考慮到亦莊內(nèi)部各項目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項目如建設餐飲類，規(guī)模不宜過大，可控制在8000-10000平方米范圍內(nèi)。 區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆? 項目 數(shù)據(jù) 單位 依據(jù) 輻射范圍 36.30 平方公里 輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū) 人口數(shù)量 76774 人 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 區(qū)域規(guī)劃人口增長率 21.74% —— 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 2008年后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量 168634 人 人口總數(shù)*（1+21.74%）4 餐飲人均消費性支出 1635.65 元/人/年 統(tǒng)計局網(wǎng)站資料推算 平均年增長率 21.00% —— 根據(jù)2004年北京統(tǒng)計資料推算 2008年人均消費性支出 3506.16 元/人/年 1635.65*（1+1.26%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費支出 591260977.82 元/年 168634*3506.16元 市場單位產(chǎn)出 7000.00 元/年/平方米 根據(jù)區(qū)域消費水平推算 飽和面積 84465.85 平方米 區(qū)域內(nèi)居民消費支出/市場單位產(chǎn)出 現(xiàn)有面積 38520.00 平方米 根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和 市場可容納量 45945.85 平方米 飽和面積-現(xiàn)有面積 說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計算，人口年平均增長率約為21.74% 解釋：如按21.74%的常住人口增長率計算，到2008年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場再容納量約為45945.85平方米?？梢娛袌錾暇邆湟欢ǖ目扇菁{量，考慮到亦莊內(nèi)部各項目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項目如建設餐飲類，我司建議其規(guī)模可控制在15000-20000平方米范圍內(nèi)。其業(yè)態(tài)可細分為中餐、西餐、快餐（中、西）等，目標商戶主要定位為中高檔大型或連鎖商戶。 2-1-4 休閑娛樂類細化定位 休閑娛樂類業(yè)態(tài)主要與餐飲類構(gòu)成餐飲娛樂休閑一條街，主要為滿足亦莊區(qū)域目前對于休閑娛樂場所的需求，增加亦莊新城居住的舒適性，為周邊人群服務。休閑娛樂類主要包括KTV、洗浴保健、美容美體等，針對本項目具體情況及休閑娛樂類商業(yè)的特性，我司建議本項目此類業(yè)態(tài)定位總體量約為10000 平方米。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計算） 2-1-5 特色商業(yè)細化定位 特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費者對某類消費的特殊需求，還可以為消費觀念較為新穎、接受能力強的消費群體提供良好的消費場所和消費環(huán)境。特色商業(yè)應包含精品家居家飾、書吧、音像影像店、辦公用品超市、汽車服務中心、口腔醫(yī)院、大型體檢中心、教育培訓基地、銀行、個性服裝服飾店、精品店、兒童攝影等眾多內(nèi)容。結(jié)合本項目實際情況、目標客戶群的數(shù)量等多方面考量后，我司認為此類業(yè)態(tài)體量約為25,000平方米。 2-1-6 配套商業(yè)細化定位 配套商業(yè)主要為滿足項目周邊及項目自身居住人群的基本生活需求，增強人們的便利度與舒適感，為居住人群服務?；A配套商業(yè)應包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務機構(gòu)、洗衣店、房屋中介機構(gòu)、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對本項目具體情況及基礎配套商業(yè)的特性，我司建議本項目商業(yè)配套定位總體量約為5000 平方米。 商業(yè)物業(yè)體量總結(jié) 以上我司對本項目商業(yè)物業(yè)的市場定位進行了較為詳細的闡述，根據(jù)所定各類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積，我司通過以下表格計算出整體商業(yè)物業(yè)體量： 商業(yè)業(yè)態(tài) 體量（平方米） 超市 15,000-20,000 家電專業(yè)賣場 5,000 餐飲 8,000-20,000 休閑、娛樂（辦公） 10,000 基礎商業(yè)配套 5,000 特色商業(yè) 25,000 合計（約） 80,000 綜上，可以看出，本項目商業(yè)部分整體體量共約80,000平方米（其中超市部分主體位于地下，在后期使用容積率計算總建筑面積時不計入此部分面積）。 2-2 酒店部分細化定位 根據(jù)前期我司對于亦莊區(qū)域及其周邊酒店類物業(yè)的調(diào)研結(jié)果，我司認為亦莊區(qū)域?qū)τ诰频觐愇飿I(yè)具備較大需求，本項目設置一個星級酒店具備較大可行性?？紤]到本項目對于銷售回款的要求，我司建議該酒店可規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店，如此既能滿足該區(qū)域的需求，又可減少回款壓力?？紤]到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項目酒店可規(guī)劃為經(jīng)濟型酒店，星級檔次以三星級左右為宜。 根據(jù)我司調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)酒店普遍是配套設施陳舊，缺乏，沒有創(chuàng)新。很難給客人以很強的吸引力。針對本項目區(qū)域內(nèi)酒店類客戶群主要是以商務旅客為主的特點，本項目作為新建的酒店類物業(yè)，一定要更好的考慮到該部分客戶群的需求，以更完備的硬件設施和更優(yōu)質(zhì)的服務去吸引該部分消費者。例如，在客房內(nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機、傳真機、寬帶接口等商務辦公配套，更好的為商務旅客服務。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務型酒店。 2-2-1 酒店類物業(yè)消費者定位 亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)由于其獨特的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，優(yōu)良的地理位置，良好的政策，吸引了大量的外資企業(yè)和國內(nèi)的大中型企業(yè)的入住。形成了頗具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。結(jié)合我司調(diào)研總結(jié)，初步將本項目酒店類物業(yè)的主要客戶確定為商務型旅客。他們主要是周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種大中型企業(yè)和外資企業(yè)的商務客人，及各種大中型會議的與會人員。根據(jù)對該區(qū)域酒店類物業(yè)的調(diào)研分析，我司初步預測該區(qū)域的商務客人和與會人員的比例約為8：2。 2-2-2 區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)規(guī)?？尚行苑治觯? 客房定位和面積配比 在我司對本項目酒店物業(yè)客房設置中，共計規(guī)劃約300間不同檔次客房，內(nèi)部有標準間、高級間、商務間、商務套房、豪華套房等。在客房面積的規(guī)劃中我司建議，商務標準間客房使用面積約為35平方米。此面積在同類酒店、同類客房中屬于大面積客房，可以在里面配套部分商務辦公設施（例如辦公區(qū)域的打印機、傳真機、電腦等），有助于更好的吸引商務旅客，也可以更好的提高本酒店物業(yè)之宣傳賣點與市場競爭力。按照建設300間客房，平均每間客房建筑面積為50平方米計算，則總體客房面積為15000平方米。 餐飲區(qū)的定位和面積配比 餐飲是酒店中不可缺少的配套設施，酒店內(nèi)配套餐飲應俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內(nèi)部臺間距也不同于大眾性餐飲。在我司對酒店餐飲配套調(diào)研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺間距也就越大，面積也就相對寬敞。我司對本酒店物業(yè)中共計規(guī)劃不少于4個不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風格新穎、格調(diào)高雅的茶餐廳或者咖啡廳，茶吧等?？傮w上餐飲面積占用應在2500—3500平方米左右。 會議室定位和面積配比 在商務型酒店的內(nèi)部配套中會議室是不可缺少的，更有許多酒店以“會議型酒店”為經(jīng)營主題。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，對會議室需求較大，所以內(nèi)部會議配套設施應在重要考慮范圍之列，在對本項目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應定位為“商務型、會議功能齊全”的大型商務型酒店物業(yè)。在會議設施上我司規(guī)劃了一個500-1000平方米左右的大型多功能會議室，以及多個功能配套齊全的中小型會議室，以此來滿足不同商務的需求。 其他配套設施面積配比 娛樂、健身等：由于娛樂與健身在酒店物業(yè)中所占比例較小，而且在其周邊也將會有部分此類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，因此在面積分割上我司規(guī)劃在1500平方米左右。 任何一項商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應有其它多項相關所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒店建設所需管道及配電等一系列相關配套設施。 員工辦公室及食堂：此部分所需面積是按照酒店配比員工人數(shù)而定，根據(jù)本酒店要求，我司建議其辦公及食堂所需面積應在1500—3000平方米之間。 酒店庫房：酒店的庫房一般是指存儲各類經(jīng)營、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。在此面積所需上，各酒店不同，基本上按照酒店的大小及檔次而定，在2000—4000平方米之間。在此面積規(guī)劃上，我司初步預計需要3500平方米左右。 酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計： 在上述各項酒店配套設施中，共計需要面積約為30000平方米左右，其中（客房）15000+（餐飲）3000+（會議室）2500+（娛樂、健身）1500+（員工辦公室及食堂）2000+（庫房）3500+（其他）2500=30000平方米左右。 2-3 公寓類物業(yè)細化定位 2-3-1公寓類物業(yè)檔次及形象定位 高品質(zhì) 本項目定位高品質(zhì)是指檔次上的提升。客觀地講，在建筑密度上，本項目公寓類物業(yè)與開發(fā)區(qū)已建樓盤項目存在一定的劣勢，由于開發(fā)區(qū)公寓類物業(yè)開發(fā)用地的稀缺，加之本項目地塊的交通、配套、區(qū)位綜合指數(shù)較高，因此，在物業(yè)品質(zhì)上需要一定程度的提升，包括建筑形式；包括外立面的整體視覺感受；包括高品質(zhì)的物業(yè)管理；包括硬件設施品牌等等。公寓物業(yè)綜合指數(shù)上去了，才能彌補建筑密度上的劣勢。同時，品質(zhì)高于本區(qū)域其它競爭樓盤，這也加大了本項目的競爭力度。 高性價比 由于本項目的區(qū)位價值較高，雖然土地成本可能略高于區(qū)域內(nèi)已建成項目，但物業(yè)的高品質(zhì)是毋庸置疑的，因此，突出本項目的區(qū)位優(yōu)勢，凸現(xiàn)物業(yè)的高性價比，深入挖掘這一賣點。 2-3-2公寓類物業(yè)的物業(yè)規(guī)模及戶型定位 本項目占地面積約30萬平方米，按平均容積率3計算，總建筑面積約90萬平方米。由于市場方面對于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市場消化。因此，我司在確定了項目商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)的規(guī)模后，利用反推法確定公寓類物業(yè)的規(guī)模為： 90萬㎡（總建面）- 6.5萬㎡（商業(yè)）- 3萬㎡（酒店）=80.5萬平方米。 注：商業(yè)部分面積=8萬㎡- 1.5萬㎡地下超市面積=6.5萬㎡ （地下面積不計入容積率） 由于本項目的特殊性，公寓類物業(yè)在規(guī)劃與實際最終營銷策略上有所不同，下面從規(guī)劃和最終營銷兩個角度，對戶型、面積的分配比例進行闡述： 規(guī)劃方案 根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會要求，假設本項目目標客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍領及部分高層服務，那么本項目的公寓類物業(yè)大體分為三種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據(jù)調(diào)研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應為4：3：3，具體規(guī)模如下圖表所示： 公寓類物業(yè) 80.5萬㎡ 小戶型 【約32.2萬㎡】 40-60㎡ 中等戶型 【約24.15萬㎡】 60-100㎡ 大戶型 【約24.15萬㎡】 100-139㎡ 普通小戶型 【約29.7萬㎡】 酒店式公寓 【約2.5萬㎡】 營銷方案簡析 開發(fā)區(qū)目前生活區(qū)內(nèi)擁有樓盤28個，物業(yè)檔次以中高檔和高檔為主。低密度別墅是開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)項目類型最多的，占到總體項目的1/3。以歐式風格為主的高檔次、高品質(zhì)的開發(fā)區(qū)公寓深受購房者的青睞，戶型以大戶型為主，中小戶型兼?zhèn)?，但銷售狀況明顯不敵大戶型。亦莊的公寓因為其低密高性價比為廣大客戶及投資者認可。根據(jù)目標客戶的這一特點，我司建議整合項目營銷方案，按照小組團式整合細分公寓類型，以保證公寓品質(zhì)，加大整個物業(yè)的競爭力。轉(zhuǎn)化方式如下圖所示： 小戶型 40-60㎡ 中等戶型 60-100㎡ 大戶型 100-139㎡ 部分整棟轉(zhuǎn)化 大戶型實際銷售總量約占公寓總體量的45% 注：戶型控制在140㎡以下受政策方面因素影響：（1）140㎡成為契稅征收標準的一道坎，139㎡及以下征收1.5%契稅，140㎡及以上征收3%契稅。（2）140平米以下住宅不預征土地增值稅。超過此標準按0.5%稅率預征。 因此，戶型控制在140㎡以下有利于本案公寓部分的銷售。 經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉(zhuǎn)化為大戶型公寓單體，預計最終銷售時，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的45%，即約36萬平方米。小戶型、中等戶型、大戶型各自以組團形式出現(xiàn)。本項目組團建筑群體的組合布置建議采取點群式布局方式，點群式即樓座單體圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。 在進行組團規(guī)劃設計時，將組團以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。 3、方案一經(jīng)濟效益測算 l 成本假定 序號 成本項目 總額（萬元） 一 土地成本 135000.0 二 大配套費 3375.0 三 前期費用 5550.0 四 市政基礎設施費 20007.0 五 建安成本 225000.0 六 不可預見費 5011.1 七 財務費用 11201.2 八 直接成本 405144.4 九 銷售費用 26412.5 十 管理費用 10565.0 十一 總成本 442121.9 銷售收入 銷售收入 　銷售面積(萬平米) 銷售單價(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 805000 5500.0 442750 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 8500.0 25500 底商 20000 12000.0 24000 商務樓 30000 8000.0 24000 綜合商業(yè) 15000 8000.0 12000 小計 900000 528250 資金投入進度表（單位：萬元） 項目成本 投資預算 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 土地成本 135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 　 　 　 大配套費 3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 　 　 　 前期費用 5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 　 　 　 市政基礎設施費 20007.0 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本 225000.0 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預見費 5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財務費用 11201.2 　 　 5600.6 5600.6 　 　 　 合計 405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表（單位：萬元） 項目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 26412.5 26412.5 資金回收表（單位：萬元） 項目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 26412.5 26412.5 扣除營業(yè)稅費 2905.4 5810.8 8716.1 5810.8 2905.4 1452.7 1452.7 資金回收凈額 49919.6 99839.3 149758.9 99839.3 49919.6 24959.8 24959.8 資金投入表（單位：萬元） 　 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 建設費用 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 　 銷售費用 　 2641.25 5282.5 7923.75 5282.5 2641.25 1320.625 1320.625 管理費用 1434.0 1486.787 1651.624 1704.449 819.988 767.163 740.7505 26.4125 現(xiàn)金流出合計 73132.1 75826.1 84232.8 86926.9 41819.4 39125.3 37778.3 1347.0 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 現(xiàn)金流入合計 49919.6 99839.3 149758.9 99839.3 49919.6 24959.8 24959.8 現(xiàn)金流出合計 73132.1 75826.1 84232.8 86926.9 41819.4 39125.3 37778.3 1347 凈現(xiàn)金流量 -73132.1 -25906.5 15606.5 62832 58019.9 10794.3 -12818.5 23612.8 現(xiàn)金凈流量累積 -73132.1 -99038.6 -83432.1 -20600.1 37419.8 48214.1 35395.6 59008.4 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 1.0000 0.9535 0.9091 0.8668 0.8264 0.7880 0.7513 0.7164 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 -73132.1 -24700.9 14187.7 54461.8 47947.6 8505.8 -9630.7 16915.0 凈流量現(xiàn)值累積 -73132.1 -97833.0 -83645.3 -29183.5 18764.2 27269.9 17639.2 34554.2 損益表 銷售收入 528250 減：（一）項目成本 440187.9 1.土地成本 135000 2.大配套費 3375 3.前期費用 5550 4.市政基礎設施費 20007 5.建安成本 225000 6.不可預見費 5011.1 7.財務費用 11201.2 8.銷售費用 26412.5 9.管理費用 8631.1 （二） 兩稅一費 29053.75 稅前利潤 59008.4 減：所得稅 19472.8 稅后利潤 39535.6 成本收益率（稅后） 8.98% 敏感性分析 基點 售價增加10% 建安成本上升10% 銷售收入 528250 581075 528250 減：（一）項目成本 440187.9 443692.26 468016.11 1.土地成本 135000 135000 135000 2.大配套費 3375 3375 3712.5 3.前期費用 5550 5550 6105 4.市政基礎設施費 20007 20007 22007.7 5.建安成本 225000 225000 247500 6.不可預見費 5011.1 5011.1 5512.21 7.財務費用 11201.2 11201.2 11201.2 8.銷售費用 26412.5 29053.75 26412.5 9.管理費用 8631.1 9494.21 8631.1 （二） 兩稅一費 29053.75 31959.125 29053.75 稅前利潤 59008.4 105423.6 31180.1 減：所得稅 19472.8 34789.8 10289.4 稅后利潤 39535.6 70633.8 20890.7 成本收益率（稅后） 8.98% 15.92% 4.46% 保本點分析 均價 6000 5800 5600 5400 5200 5000 銷售收入 540000 522000 504000 486000 468000 450000 減：（一）項目成本 442121.8 442121.8 442121.8 442122 442121.8 442121.8 （二） 兩稅一費 29700 28710 27720 26730 25740 24750 稅前利潤 68178.2 51168.2 34158.2 17148.2 138.2 -16871.8 減：所得稅 22498.8 16885.5 11272.2 5658.9 45.6 -5567.7 稅后利潤 45679.4 34282.7 22886 11489.3 92.6 -11304.1 成本收益率（稅后） 10.30% 7.80% 5.20% 2.60% 0.00% -2.60% 盈虧平衡時物業(yè)銷售價格 銷售收入 銷售面積(平米) 銷售單價(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 805000 4873 392252 產(chǎn)權(quán)式酒店 30000 7531 22592 底商 20000 10631 21263 商務樓 30000 7088 21263 綜合商業(yè) 15000 7088 10631 小計 900000 　 468000 B、地塊開發(fā)方案二 定位依據(jù)：方案二主要是從本地塊整體開發(fā)的角度考慮， 損失了成本假定 序號 成本項目 總額（萬元） 一 土地成本 135000.0 二 大配套費 3375.0 三 前期費用 5550.0 四 市政基礎設施費 20007.0 五 建安成本 225000.0 六 不可預見費 5011.1 七 財務費用 11201.2 八 直接成本 405144.4 九 銷售費用 27437.5 十 管理費用 8651.6 十一 總成本 441233.5 銷售收入 物業(yè)類型 　銷售面積(萬平米) 銷售單價(元/平米) 銷售收入(萬元) 住宅 725000 5500.0 398750 底商 25000 12000.0 30000 商務樓 150000 8000.0 120000 小計 900000 　 548750 資金投入進度表（單位：萬元） 項目成本 投資預算 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 土地成本 135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 　 　 　 大配套費 3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 　 　 　 前期費用 5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 　 　 　 市政基礎設施費 20007.0 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本 225000.0 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預見費 5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財務費用 11201.2 　 　 5600.6 5600.6 　 　 　 合計 405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 54875.0 109750 164625 109750 54875 27437.5 27437.5 資金回收表 項目成本 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 銷售收入 54875.0 109750 164625 109750 54875 27437.5 27437.5 扣除營業(yè)稅費 3018.1 5810.8 8716.1 5810.8 2905.4 1452.7 1452.7 資金回收凈額 51856.9 103939.2 155908.9 103939.2 51969.6 25984.8 25984.8 資金投入表（單位：萬元） 資金科目 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 建設費用 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 　 銷售費用 　 2743.75 5487.5 8231.25 5487.5 2743.75 1371.875 1371.875 管理費用 1434.0 1488.837 1655.724 1710.599 824.088 769.213 741.7755 27.4375 現(xiàn)金流出合計 73132.1 75930.7 84441.9 87240.5 42028.5 39229.9 37830.6 1399.3 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 2006-5 2006-11 2007-5 2007-11 2008-5 2008-11 2009-5 2009-11 現(xiàn)金流入合計 　 51856.875 103939.2 155908.9 103939.2 51969.6 25984.8 25984.8 現(xiàn)金流出合計 73132.1 75930.687 84441.924 87240.549 42028.488 39229.863 37830.5505 1399.3125 凈現(xiàn)金流量 -73132.1 -24073.812 19497.276 68668.351 61910.712 12739.737 -11845.7505 24585.4875 現(xiàn)金凈流量累積 -73132.1 -97205.874 -77708.598 -9040.247 52870.465 65610.202 53764.4515 78349.939 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 1.0 0.9535 0.9091 0.8668 0.8264 0.7880 0.7513 0.7164 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 -73132.1 -22953.5 17724.8 59520.6 51163.0 10038.7 -8899.9 17611.8 凈流量現(xiàn)值累積 -73132.1 -96085.5 -78360.7 -18840.1 32322.9 42361.6 33461.7 51073.6 損益表 銷售收入 548750.0 減：（一）項目成本 441233.4376 1.土地成本 135000 2.大配套費 3375 3.前期費用 5550 4.市政基礎設施費 20007 5.建安成本 225000 6.不可預見費 5011.1 7.財務費用 11201.2 8.銷售費用 27437.5 9.管理費用 8652 （二） 兩稅一費 30181.25 稅前利潤 77335.3 減：所得稅 25520.7 稅后利潤 51814.7 成本收益率（稅后）